企业如何获得房地产开发项目

王希胜律师

确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划，并符合房地产开发年度计划的要求，按照国家有关规定需要计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
根据我国及上海市目前的法律、法规、政策，企业如欲获得房地产开发项目，通常主要有以下几种方式：
1、通过公开招标、拍卖方式获得土地使用权
根据法律规定，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目（一般统称六类项目）的土地使用权出让，以及以划拨方式取得土地使用权的土地转让房地产后改变为新建六类项目用途的，应当通过招标、拍卖方式进行。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
市房地资源局会定期汇总全市地块出让信息，在市房地产交易中心公示。在市房地资源局定期发布的土地使用权出让招标公告中，对拟出让地块的地块概况、竞投（买）人资格、领取招标文件及咨询时间、投标和开标时间等情况有详细的说明。如企业对拟出让地块有开发意向，可以按照公告要求进行投标，以获得房地产开发项目的土地使用权。在获得土地使用权后，按照招标公告上的土地用途、规划容积率等条件进行房地产项目的开发。
招标受受让土地使用权申请程序
1、用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
    2、用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
    3、用地者进行投资分析。
    4、到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
    5、用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
    6、收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付一定金额的定金。
    7、按合同的约定支付余款，申请正式国有土地使用证。

拍卖是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
    拍卖受让土地使用权申请程序
    1、用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
    2、用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
    3、用地者进行投资分析。
    4、到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
    5、用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
    6、企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并支付一定金额的定金。
    7、按合同的约定支付余款，申领正式国有土地使用证。
2、收购现有的房地产开发项目  
土地资源是一种稀缺资源，往往一块出让土地会有多个买家竞争，通过招标、拍卖方式不一定能取得土地使用权。而有些企业在取得土地使用权后，由于种种原因无力继续开发。此时，企业可以通过收购现有的房地产开发项目达到自行开发的目的。收购现有的房地产项目有二种方式，一种是收购已经拥有项目的房地产项目公司，另一种是受让在建项目。
（1）收购房地产项目公司
收购项目公司较受让在建项目而言，其操作手续相对简单，企业只需控制拥有项目的房地产项目公司，就可以实现自行开发项目的目的，而无须在房地、规划等主管部门办理变更的手续。企业可以通过收购项目公司股权成为项目公司股东的方式拥有项目公司。此时只需要到工商部门办理股权变更登记的相关手续，因为项目公司的“壳”没有发生变化。
此种方式虽然较简单，容易实现，但如企业轻易进入，也可能会陷入地雷阵。因为项目公司往往拖欠了大量债务，有些债务更是或然负债，如为其他公司的债务提供担保等等，如事先不作审查，在收购项目公司并投入资金后，往往会立即有债主上门讨债，甚至官司缠身，不但没有达到原先开发的目的，自己还因此承担了大量的债务。所以，在收购项目公司前一定要对项目公司的情况作出全面调查，将风险降到最低。

（2）直接受让房地产开发项目
受让房地产项目，需要符合一定的条件：
以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》规定的转让房地产的条件。要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。法律这样规定，目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。
为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；
房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。
未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。
律师在房地产开发项目转让中的法律服务：
1、审查项目转让是否符合法律条件，为当事人出具法律意见书；
2、接受委托，审查转让方、出让方的资信状况；
3、起草转让的各项文件和手续；
4、办理项目转让的各项登记手续。