无效房屋买卖中如何保护善意第三人的合法权益

王希胜律师

根据有关法律规定，共有人未经其他共有人书面同意，擅自处分共有房屋或者未经产权人授权出卖他人房屋的，应认定买卖行为无效。但在实践中，如果第三人（即买方）是善意（就是指买方没有过错，对部分共有人擅自出卖的是共有房产或非产权人出卖的是他人房屋这一事实不知情）、有偿（就是指买方所出的买房价款是较公平合理的）取得房屋的，应当维护第三人的合法权益。1988年最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”对非产权人出卖他人房屋，第三人系善意、有偿取得的情况，可以参照上述规定处理。