物业纠纷：老人从楼道坠亡，物业公司和开发商共同赔偿

王希胜律师

物业纠纷：老人从楼道坠亡，物业公司和开发商共同赔偿

  
　　【案情介绍】
　　2003年9月，某小区业主的父母来京探望儿子，并在儿子家小住。2003年9月26日上午8时，该小区停电，该业主的父亲只得走楼道外出办事，但一直未归。后该小区物业公司工作人员在该楼一层通往地下室的平台上发现了摔伤的老人。后虽然经医院及时抢救，但老人终因伤势过重而死亡。
　　悲痛之余，分析老人致死的原因，该业主认为开发商和物业公司都有责任。开发商未按购房合同约定采用双路供电，致使老人不能乘坐电梯，而只能改走楼道。而且，该楼的设计存在问题，不仅一层公共通道狭窄，而且通往地下室的楼梯与地面通道未进行隔离防护。因此，该业主认为开发商应对老人的死亡承担责任。除此之外，该业主认为老人的死亡与物业公司的行为也有直接的因果关系，物业公司未事先公告停电情况，致使老人外出时在黑暗中无法辨明方向，从而跌入通往地下室的楼梯下部摔伤致死。在交涉未果的情况下，该业主将小区物业公司和开发商告上法庭，提出赔偿各项损失共计37万余元的诉讼请求。
　　法院经审理认为，根据国家有关规定，标准高层民用建筑的地下室与地上层不宜共用楼梯间。必须使用共用楼梯间时，应在首层与地下层的入口处，设置隔离墙和防火门隔开，并有明显标志。本案的该楼楼梯存在的设计瑕疵与老人的摔伤致死存在因果关系，开发商应当承担主要赔偿责任；该楼停电后，物业公司虽然采取了部分措施，但未完全尽到管理职责，仍应承担一定的赔偿责任；老人外出时已经明知停电的事实，本人亦应注意个人的人身安全，其摔伤与本人的疏忽大意有一定的关系。法院根据各自的过错程度判决：开发商赔偿64,800元，物业公司赔偿32,400元。
　　【案例分析】
　　通过本案，首先应引起物业公司注意的是：当开发商没有达到与业主的购房合同中所约定的交付条件时，或存在其他遗留问题时，物业公司应如何处理与开发商及业主的关系，以减少、避免承担损害赔偿责任。我们认为，在开发商存在遗留问题的情况下，物业公司首先应把开发商的遗留问题对业主委员会或全体业主进行告知和提示，并应就这些问题将对物业管理服务工作造成的影响，如实地向业主委员会或全体业主进行汇报，听取他们的处理意见。无论业主们决定采取单独与开发商进行谈判的方式，还是采取与物业公司联合与开发商谈判的方式，物业公司均应积极配合。我们认为：物业公司虽没有督促开发商解决遗留问题的法定义务，但一个优秀的物业公司应该积极督促开发商解决遗留问题，这主要是基于以下三点理由：
　　(1)基于物业管理服务工作本身应具有的、为业主的财产保值、增值考虑的原则，及应最大限度地维护业主利益的职责；
　　(2)减少开发商遗留问题给物业公司管理工作及业主带来的不便和损失；
　　(3)区分开发商和物业公司的责任。
　　物业公司积极处理开发商遗留问题的表现应是：将需由开发商解决的问题及时列出清单，要求开发商予以解决；要求开发商制定出具体的解决方案和解决时间或给开发商提供可行的解决方案建议；与开发商进行有效的协调、谈判；采取其他积极促使开发商解决问题的举动等。
　　特别值得物业公司注意的是：在开发商的遗留问题没有得到妥善解决之前，物业公司有义务采取预防措施，以避免出现危及业主利益的损害情况发生，或是当损害情况发生时，把业主的损失降到最低。
　　在本案中，法院认定物业公司未完全尽到管理职责是正确的，因为物业公司不可能不了解开发商不能提供双路供电的情况。在这种情况下，物业公司应预见到一旦发生停电事件，可能出现一些危及业主安全的问题。在这种情况下，物业公司应做好诸如以下的工作：楼道应急灯等设备的开启工作，应派出保安在停电过程中加强楼道的巡视，以防止出现各种突发性事件，比如：人员受伤、有人利用停电制造楼道治安案件等。
　　该案中老人的死亡原因是值得人们深思的。开发商、物业公司和购房人均应从中吸取教训。购房人应在购买房屋时注意该小区的各种软、硬件设施的完备程度，特别应注意开发商对于小区设施的承诺是否兑现，因为居住环境是居住生活不可分割的一部分。而开发商应注意设计单位和施工企业在楼房建设中的缺陷问题，在合同中对这些问题加以明确。这样，在发生侵权事件时，能够起到区分责任的作用。在本案中，如果开发商和设计单位签订有一份完备的合同，双方有关于设计缺陷造成损害的赔偿责任的约定，则开发商在对本案中的受害人承担赔偿责任后，可以依据合同，追究设计单位的违约责任。