住户封闭楼道侵犯共有权利

王希胜律师

顶楼住户以顶楼无人通行为由封闭楼道，但该行为因侵犯其他住户共有权及相邻权，法院判决该住户拆除封闭楼道设施，恢复原状。


    日前，江苏省镇江市京口区人民法院审结一起相邻关系纠纷案，住某单元楼房６层的住户在楼梯间安装防盗门，封闭通往６楼的公用楼道，被５层住户起诉到法院，法院一审判决被告拆除封闭楼道设施、恢复原状。



    发生纠纷的两户系镇江市北湖花园１０号楼的上、下邻居，该楼房共６层，原告曹某系该楼５０２室房屋产权人，被告戴某系该楼６０２室房屋产权人。原、被告共用一个楼梯通道。



    ２００３年１０月，戴某在装潢房屋时在５层通往６层的楼梯过道上安装一扇防盗门，并且用板材封闭了楼梯扶手往上部位。对此，曹某提出异议，认为６层的行为严重影响５层的正常生活?包括通风、采光及物品搬运?，且非法侵占公用面积，要求６层住户拆除该防盗门及封闭楼梯扶手的板材，恢复原状。经交涉未果，曹某于２００４年３月向京口区人民法院起诉。戴某法庭上辩称，６楼是顶楼，其他人平时无需在５层至６层楼道上通行，因此，自己封闭楼道安装防盗门对原告家的生活没有影响。



    京口区人民法院审理认为，建筑物的公用部位，具有共用权的性质，任何人须依其本来用途使用，不得擅自改变其状态；同时，作为相邻产权人，在行使不动产权利时，应按照方便生活、公平合理的精神正确处理相邻关系。因此，被告擅自封闭楼道的行为侵犯了其他住户对该楼道的共用权，违反了民法关于相邻关系的规定，故被告有义务拆除对原告产生妨碍之防盗门及封闭板材，恢复楼道原状。据此，法院判决被告戴某于本判决生效后１０日内拆除防盗门及封闭楼梯扶手的板材。



    评析：本案争讼的楼宇属于典型的异产毗连房屋，根据《城市异产毗连房屋管理规定》第二条规定，异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。异产毗连房屋的各所有权人依照其所购买的份额对建筑物套内空间独自享有占有、使用的专有权；对全体业主专有权之外的部分享有共有权。该共有权部分指的是除了专有权以外的部位，也称公用部位。显然，本案讼争的楼道属于公用部位，应由全体业主共有。被告以原告及其他共有人平时无需在５层至６层楼道上通行为由独占５层至６层楼道的观点，违背了区分所有权的一般原理，是不正确的。另外，根据《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定，除另有约定外，所有人和使用人对共用部分不得多占、独占。本案中，戴某在未征得共有权人同意的情况下，独自占用部分楼道，其行为侵犯了全体业主对公用部位的共有权。被告为维护自身安全安装防盗门可以理解，但其应将防盗门的安装地点选择在自家门口，而被告在楼道上安装防盗门后，切断了５层至６层楼道的通行，尽管平时其他业主很少通过５层至６层楼道，但一旦遇到火灾或房屋维修等需要及时到６楼或楼顶的情况时，就会造成妨碍，甚至可能造成严重后果。故法院判决被告拆除安装在５层至６层楼道上的防盗门是完全正确的。



                               （作者单位：江苏省镇江市京口区人民法院） 　


                                               作者：杨维松