买房不成交 定金退不退

王希胜律师

　　

　　买房先签一份认购协议书然后交付定金，这已成为房地产行业的一个惯例。然而，在具体实践中，有关“购房定金”的纠纷屡见不鲜。特别是一些购房者在交完定金后，由于种种原因不想买下订购的房子，那么在这种情况下，购房者已付的定金到底能不能退还？对此，本报记者 邀请福建元一律师事务所佘雷律师结合案例予以详细解答。

　　购房者违约

　　不退

　　案例：2003年底，福州城门镇的许先生在没有和家人商量的情况下，与仓山某房地产开发公司签订了一份商品房认购书，认购一套建筑面积为120平方米，总价值31万元的房子，并按照认购书约定交了2万元定金，约定在7日内缴交首期款并签订正式的《商品房销售合同》。事后，许先生的家人来实地看房后，发现该房屋的户型设计不符合全家人的生活习惯，坚决反对购此房。许先生于是决定不购买此房。随后，他到开发公司索要定金时，对方坚决不退还。

　　点评：按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式。合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。本案中的定金为立约定金，所谓立约定金，是为保证正式缔约的定金。当事人订立合同已经做了必要准备，相互间就合同内容已基本取得一致，但因为存在一些未定情形，当事人不愿意放弃成立合同的机会，于是采取立约定金来实现当事人之间的相互信任，以求最终成立合同，完成交易。当事人约定立约定金的，交付定金的当事人无故拒绝订立合同时，丧失定金，收受定金的当事人无故拒绝订立主合同时，应当双倍返还定金。所以，在房地产公司无过错的情况下(因为卖房前，已经向许先生告知了关于户型设计的全部情况)，许先生以家人不满意户型和生活习惯不符为由不购买属无正当理由拒绝订立主合同，也就无权要求返还定金。

　　合同意向不一

　　退还

　　案例：福州王先生去年11月份看中了福州东区的一套商品房，按照惯例，他与开发商签订了一份《商品房认购意向书》，并支付1万元的定金。该《商品房认购意向书》规定认购方在签订认购书后7个工作日内必须签署《商品房买卖合同》，买卖条件以合同条款为准，如逾期未签订视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。后来王先生在7个工作日内前往开发商处签订合同，但因双方对于合同条款内容无法达成一致，致使双方无法签订《商品房买卖合同》，王先生要求退还认购定金，但遭开发商拒绝，双方遂产生纠纷。

　　点评：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　本案中王先生之所以未能与开发商签订正式的《商品房买卖合同》原因在于双方无法就合同的内容条款达成一致，无法签订，并非王先生在规定的期限内不愿签订合同或者单方拒绝签订合同。这种情形应当属于上述最高院司法解释规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，因此开发商应当无条件将定金退还给王先生。

　　开发商责任

　　双倍返还

　　案例：李先生2004年3月在福州某楼盘推出的认购活动中(楼盘已有预售许可证,开发商为蓄积客户而推迟开盘)，看中了一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购书》，明确了该商品房的位置和面积，并当场支付了1万元定金，双方约定正式开盘时签订商品房预售合同。开盘后，李先生被告知，因某种原因，该商品房已卖给了他人。不过，自知理亏的开发商很快就退还了李先生2万元人民币。

　　点评：本案中开发商所盏亩ń鹨彩橇⒃级ń穑?帐芏ń鸬牡笔氯艘蛭?陨碓??将房子转卖他人)，导致购房人无法按照认购书的约定继续签订购房合同，是开发商在和当事人的购房过程中反悔，属开发商无故拒绝订立商品房正式买卖或预售合同，根据前述的定金罚则，应当双倍返还定金。



　　什么是定金、预付款

　　定金

　　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

　　预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。如收受预付款一方违约，只需返还所收款项，而无需双倍返还。