立约定金不同于违约定金

王希胜律师

立约定金不同于违约定金



案情简介：
    ２００２年３月罗某与佛山市某房产公司签订《认购书》，购买总房价３１万元商品房一套，即日支付首期款６万元（包括定金１万元），并约定余款２５万元在双方签署《商品房购销合同》时支付，同年８月３１日前交房。２００２年４月双方签订《商品房购销合同》。签约后，罗某付清余款２５万元，但房产公司２００３年２月才交房。罗某多次追偿迟延交房违约金未果，遂于２００３年５月向人民法院起诉请求房产公司双倍返还定金２万元。房产公司辩称：双方在《认购书》中约定的定金１万元为立约定金，是担保双方能够正式签订《商品房购销合同》而设立的定金。双方签订合同后，定金所担保的订约事项已履行完毕，根本不存在定金责任。故罗某无权请求双倍返还定金２万元。

    ２００３年８月人民法院审理后认为：《认购书》约定的定金１万元是双方对能如期订立《商品房购销合同》所作的特别约定，双方正式签订购销合同后，其担保作用已完成；且该合同没有定金的约定，表明双方已把１万元定金抵作购房款，罗某要求双倍返还定金理由不能成立。法院判决驳回罗某双倍返还定金２万元的诉讼请求。

律师点评：
    一、定金。依《担保法》，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。

    定金依其性质可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金。其中，立约定金是为保证当事人在今后订立合同而设的定金。交付定金的一方若拒绝订立合同，则丧失定金；接受定金的一方若拒绝订立合同，则要加倍返还定金。违约定金即我们平常所说的定金，是实践中广泛采用的一种定金，是为了防止一方违约、督促对方履约而设立的定金。交付定金的一方若不履行主合同的，接受定金的一方可没收定金；接受定金的一方不履行主合同的，交付定金的一方有权要求其双倍返还定金。

    二、本案处理。本案的关键是《认购书》约定的定金条款是“立约定金”还是“违约定金”。

    《认购书》是买卖双方为购房人预留房号，保证双方签订商品房买卖合同而签订的。一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同关系相当于预约合同与本约合同的关系，即通过认购书中定金条款的设定，来保证双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同。当一方出现缔约过失时，无过错的另一方能得到有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，是为保证双方正式签订商品房买卖合同而交付的定金。对此，２００３年６月１日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》亦有规定。

    本案定金是《认购书》中约定的，属于立约定金。双方签订《商品房购销合同》后，定金所担保的订约事项已履行完毕，不存在定金责任问题。罗某主张房产公司逾期交房应双倍返还定金２万元，实际上是罗某将其１万元的立约定金当作违约定金。由于《商品房购销合同》并未约定定金条款，罗某双倍返还定金的请求没有合同和法律依据，故法院判决驳回罗某双倍返还定金２万元的诉讼请求正确。



  
作者：吴毅律师