上海二中院房屋买卖类改发案件裁判要点

王希胜律师

上海二中院房屋买卖类改发案件裁判要点
问题之一
夫妻共有房屋登记在夫妻双方名下，夫妻一方代另一方先行与买受方签订房屋买卖合同(或与买受方、居间方签订含有房屋买卖合同主要条款的居间合同)，又提供含有夫妻双方签名的“网签合同”，后另一方以“网签合同”非其本人签署、其对房屋买卖合同或居间合同不予追认为由拒绝继续履行合同，买受方起诉要求夫妻双方履行过户义务的，应当如何处理？
裁判观点
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。若夫妻一方未书面授权另一方出售房屋，且房屋买卖合同、居间合同或“网签合同”中该方的签字非本人签署的情况下，应当认定相关合同对其不发生效力。但是，如果夫妻双方均实际参与涉案房屋出售过程或房屋买卖合同协商过程，买受方有理由相信出售房屋系夫妻双方共同意思表示的，应当认为买受方构成前述规定中的“善意第三人”，夫妻一方代另一方签字的行为构成表见代理，房屋买卖合同、居间合同或“网签合同”对夫妻双方均具有法律约束力，买受方要求夫妻双方履行过户义务的，应予支持。
问题之二
夫妻共有房屋登记在夫妻一方名下，非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同，产权登记人以房屋买卖合同非其本人签署、对房屋买卖合同不予追认为由拒绝履行，买受方起诉要求夫妻双方履行过户义务的，应当如何处理？
裁判观点
非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同，不同于产权登记人以单独产权人身份签订房屋买卖合同的情形，买受方应当承担更高的注意义务，审慎核实产权登记人是否已授权。买受方依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条主张有理由相信出售房屋系夫妻双方共同意思表示的，应当举证证明产权登记人实际参与涉案房屋出售过程或房屋买卖合同协商过程。买受方仅以其已经按照房屋买卖合同的约定支付全部或大部分房款并实际占有使用涉案房屋，产权登记人未在合理期限内提出异议为由，要求夫妻双方履行过户义务的，不予支持。
问题之三
行为人在未取得涉案房屋所有权人书面授权的情况下，代为签署房屋买卖合同并收取定金，同时书面承诺已取得所有权人的口头授权，如果所有权人拒绝追认，其将承担房屋买卖合同有效前提下的违约责任。后涉案房屋所有权人明确拒绝追认房屋买卖合同，买受方起诉要求无权代理人和所有权人共同承担违约责任的，应当如何处理？
裁判观点
《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故无权代理人代为签署房屋买卖合同，而所有权人明确拒绝追认的，房屋买卖合同对所有权人不发生效力，买受方起诉要求所有权人承担违约责任，无法律依据，不予支持。
《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、第四款进一步规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益；相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。虽然买受方缔约时知晓行为人尚未取得所有权人的授权，不属于善意相对人，但无权代理人已明确作出将由被代理人追认之担保并收取定金的，应当对合同履行不能承担赔偿责任。在买受方无法证明其实际损失的情况下，可参照无权代理人收取的定金金额确定其赔偿责任，即由无权代理人承担相当于合同有效情况下，出卖方拒绝继续履行合同时应当承担的双倍返还定金的责任。
问题之四
房屋买卖合同纠纷案件中，买受方主张“限购”政策导致合同无法继续履行，并依据合同约定行使解除权的，应当如何处理？
裁判观点
买受方主张“限购”政策导致合同无法继续履行的，应当审慎查明买受方相关“限购”政策所涉及的交易主体和房屋类型，如交易主体是个人还是企业，房屋类型是新建住房还是二手住房。如买受方主张的“限购”政策对涉案房屋买卖合同的履行不产生实质性影响，则不应当认定其享有约定解除权。
问题之五
房屋买卖合同中约定：如因“限购”“限贷”政策的变化导致买受方无法按合同约定的交易条件继续履行的，双方互不承担违约责任。后买受方因系境外个人以“限购”政策变化导致其不再具备购房资格为由，向出卖方发函要求解除合同的，应当如何处理？
裁判观点
虽然“限购”“限贷”的政策变化可能对房屋买卖合同的履行造成影响，但此类政策具有一定的连续性和稳定性。在审理此类案件时，应当审慎查明相关“限购”“限贷”政策变化对涉案房屋买卖合同的履行是否产生实质性影响。就境外个人而言，其在境内购房的条件是在境内工作超过一年且在境内无其它住房，该政策在中华人民共和国住房和城乡建设部和国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(建房〔2010〕189号)中就已确立，至今未发生变化。地方政府部门后续制定的政策可能仅对前述规定进行细化，而非设置更为严格的购房条件。如果买受方在其主张的“限购”政策实施前后均不具备购房资格，则涉案房屋买卖合同无法继续履行，应予解除；但合同解除并非政策变化导致，故买受方主张其依据合同约定无需承担违约责任的意见，不予采纳。
问题之六
房屋买卖合同签订后，买受方以涉案房屋内存在违法搭建为由，起诉要求解除合同的，应当如何处理？
裁判观点
涉案房屋内存在违法搭建将影响房屋过户手续的办理，而拆除违法搭建则会影响房屋的使用价值，在没有证据证明买卖双方已经就违法搭建拆除事宜达成一致意见的情况下，应支持买受方要求解除合同的诉请；因出卖方未能将影响房屋交易的重要事项告知买受方，买受方也未尽合理注意义务，双方对合同解除均有过错，买受方要求出卖方赔偿定金及违约金的诉请，不予支持；对于一方因房屋买卖合同解除受到的损失，如买受方已支付房款的利息损失，可酌情确定由买卖双方根据各自的过错程度分担。
问题之七
当事人约定转让涉案房屋的部分产权份额，具体份额需根据受让方实际支付的房款数额确定，后受让方依据房产转让协议中约定的计算标准及其实际支付的房款数额，起诉要求确认其享有涉案房屋一定产权份额的，应当如何处理？
裁判观点
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人签订房屋买卖合同后，只有依法办理房屋所有权变更登记才发生房屋所有权变动的法律后果。当事人约定转让房屋部分产权份额的，也应当遵循这一原则处理。受让方以其支付全部或部分房款为由，要求确认其享有涉案房屋一定产权份额的，可向其释明变更诉讼请求为要求出让方配合办理涉案房屋所有权变更登记手续；受让方拒绝变更的，应当驳回其所有权确认请求。
问题之八
在生效法律文书执行过程中，双方自愿达成执行和解协议，后申请执行人未能完全履行该执行和解协议，被执行人就履行执行和解协议提起诉讼的，应当如何处理？
裁判观点
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十七条规定，一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条规定，被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。据此，申请执行人享有申请恢复执行原生效法律文书和就履行执行和解协议提起诉讼的程序选择权，被执行人则只能申请执行原生效法律文书。因此，被执行人就履行执行和解协议提起诉讼的，应当裁定驳回起诉。
问题之九
买受方与房地产开发商签订商品房预售合同，约定向其购买涉案房屋，又与该房地产开发商的关联公司签订装饰装修合同，买受方以涉案房屋存在装修质量问题为由，起诉要求房地产开发商及其关联公司承担连带责任的，应当如何处理？
裁判观点
买受方同时与房地产开发商及其关联公司签订商品房预售合同和装饰装修合同，又因装修问题发生纠纷的，应当综合装饰装修合同的具体条款和履行情况，判断相关当事人之间是否存在真实、独立的装饰装修合同关系。如果不存在真实、独立的装饰装修合同关系，则应当认定为买受方向房地产开发商购买的是含装修的商品房，因房屋装修质量问题引发的修复责任应当由房地产开发商承担。
问题之十
商品房预售合同中约定了以按日支付的方式逾期付款违约金的计算标准，因买受方逾期支付部分购房款，房地产开发商提起诉讼，买受方在诉讼过程中将购房余款支付至法院代管款账户的，逾期付款违约金截止日期应当如何确定？
裁判观点
买受方将购房余款支付至法院代管款账户后，将不再享有资金占用期间的利益；同时，买受方将购房余款交由法院代管将赋予商品房预售合同继续履行的基础，出于利益衡平、促进交易、案结事了等考量，应当加以鼓励。因此，买受方将购房余款支付至法院代管款账户后，逾期付款违约金应当停止计算。
问题十一
商品房预售合同中约定了房屋交付的条件[交付条件为《上海市商品房预售合同》(示范文本)第十条第二种或第三种方案，即不属于产证交房的情形]和日期，但未约定取得大产证和小产证的具体日期，仅就大小产证办理时间作出关联性约定[参见《上海市商品房预售合同》(示范文本)第十四条]，买受方以出卖方逾期办理大产证导致其未能按期办理小产证为由，起诉要求房地产开发商承担逾期办证违约责任，房地产开发商辩称买受方取得小产证的时间符合大小产证办理时间的关联性约定的，应当如何处理？
裁判观点
出卖方未能在合理期限内取得大产证，将影响小产证的顺利办理，损害买受方的合法权益，因此，在商品房预售合同中未对大产证具体办理时间进行明确约定的情况下，法院仍应当根据交易习惯确定房地产开发商取得大产证的合理期限。参照行政法规中的相关规定，可酌情确定自房地产开发商实际交房之日起90日为办理大产证的合理期限。