与大连市中山房地产经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

王希胜律师

大连富易得服务有限公司与大连市中山房地产经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

   

辽宁省大连市中级人民法院
民事裁定书
（2018）辽02民终2264号
上诉人（原审被告）：大连富易得服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区南山路187号。
法定代表人：高连松，该公司经理。
委托诉讼代理人：魏平，辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连市中山房地产经营有限公司，住所地辽宁省大连市中山区昆明街140号。
法定代表人：徐有全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李萍，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：张淑娟，辽宁衡平律师事务所律师。
上诉人大连富易得服务有限公司（以下简称富易得公司）因与被上诉人大连市中山房地产经营有限公司（以下简称中山房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初7838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
富易得公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人与宋志宏之间系承包经营合同关系，双方之间的经营合同不违反法律法规的禁止性规定，法院终审判决也确认该合同的性质及有效性。2.双方之间从未有协议租金的约定，被上诉人也不存在经济损失，一审法院判决上诉人承担协议租金没有依据。二、一审判决程序违法。一审法院应依职权追加宋志宏作为第三人参加诉讼，现遗漏当事人造成一审判决与生效判决相冲突。三、一审判决适用法律错误。1.《城市公有房屋管理规定》已经废止，但一审判决却以此作为依据。2.本案不能轻率的将双方之间的关系定位于平等主体之间的房屋租赁合同关系，不能简单的适用合同法。3.如果适用合同法，则应适用合同法中关于合同解除及转租的新规定，况且富易得公司不存在转租行为。4.被上诉人并无解除合同的授权，且租金也不向其交付，其仅系代行物业管理的授权人，没有诉讼主体资格，不能行使产权人的权利。
中山房地产公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、上诉人擅自转租案涉房屋事实清楚、证据充分。案涉房屋属于国家所有的公有非住宅房屋。被上诉人与上诉人签订《公有非住宅房屋租赁合同书》，载明所有权人为大连市国有房屋管理中心，被委托单位为被上诉人，所有权人在合同书上加盖印章予以确认，证明被上诉人是经合法授权的出租主体。上诉人未经被上诉人同意擅自将案涉房屋交给高连松开设茶社使用收益，后又与高连松以承包经营为名，将案涉房屋变相租给宋志宏。无论盈余亏损，高连松只向宋志宏收取合同约定的年度固定现金收益，不承担任何经营风险。且已生效的（2017）辽02民终8866号民事判决认定，高连松与宋志宏认可上诉人并未实际参加协议的履行，只作为权利人作出同意协议的签订及履行的意思表示，进一步证实上诉人作为承租人不参与经营，变相转租的事实。二、上诉人擅自转租公有住房给被上诉人造成协议租金的收益损失即实际损失。《大连市城市公有房屋管理规定》[大政发（1995）32号]第二十三条规定，承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失：擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的。《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》第十条规定，承租者与经营者双方要信守合同，凡擅自以公房或变相以公房作为条件与经营者联营或私下向经营者另外索取费用，一经发现，则按转租公房论处，除没收其非法所得外，视其情节轻重进行处理，直至终止与原承租者的租赁关系。第三条还规定经公房管理部门批准租用公房从事经营性活动的协议租金的收取标准。三、本案不存在遗漏当事人的情形。另案中高连松与宋志宏的法律关系与本案不是同一法律关系。四、一审判决适用法律正确。上诉人主张仅能申请解除合同，不应终止合同，违背民事权利意思自治原则。合同终止是双方权利义务归于消灭，合同解除是合同终止的一种方式。终止权与解除权均为形成权。被上诉人依照合同约定请求终止合同、腾退房屋、赔偿损失，符合房地产管理法、合同法等相关规定。
中山房地产公司向一审法院起诉请求：原告与被告的房屋租赁合同终止，被告腾退坐落在南山路187号、建筑面积182.11平方米的公有房屋，并赔偿损失人民币196,179.66元。
一审法院认定事实：被告承租大连市某号的房屋20余年。2015年5月26日，原告与被告签订《公有非住宅房屋租赁合同书》，该合同第一页明确载明：房屋所有权单位为大连市国有房产管理中心；被委托管理单位为中山房地产公司，大连市国有房产管理中心在该合同上加盖了房证专用章。同时该合同约定，原告将坐落在大连市某号的房屋租赁给被告使用。合同第三条第（一）款约定，被告不得私自转租，违者原告有权按房产管理规定处理，直至终止合同，收回房屋。合同第三条第（九）款约定，本合同未尽事宜，按国家有关房地产政策规定处理。2012年4月13日，被告与高连松、宋志宏三方签订《承包经营协议》，约定被告将坐落于案涉房屋内的"大益茶专营店"（名称待定）交由宋志宏承包经营，年承包金11万元，同时约定被告不得干预宋志宏的日常经营活动，经营收益、货物全部由宋志宏所有，经营期内的全部费用均由宋志宏承担。2012年12月3日，高连松作为经营者，成立大连市中山区益品阁茶社（以下简称益品阁茶社），经营地址为案涉房屋。2017年，高连松向大连市中山区人民法院对宋志宏提起诉讼，要求解除高连松与宋志宏签订的《承包经营协议》，同时要求宋志宏腾退房屋，该案业经大连市中山区人民法院和大连市中级人民法院两审终审，支持了高连松要求宋志宏给付承包金的诉讼请求。
高连松系被告的法定代表人。
一审法院认为，依法成立的合同，只要不违反法律、行政法规禁止性规定，即发生法律效力，当事人应当全面恪守履行。本案的争议焦点之一，是原告是否具有提起诉讼的主体资格。本案中，被告与原告签订的《公有非住宅房屋租赁合同书》，合同中明确约定原告为房屋出租人，被告为房屋承租人，且房屋所有权人大连市国有房产管理中心对此份合同进行了盖章确认。虽然原告不是案涉房屋的所有权人，但经房屋所有权人同意后，原告有权就案涉房屋以房屋出租人身份与被告签订租赁合同，即行使管理权，故原告与被告签订的《公有非住宅房屋租赁合同书》合法有效。原告系经工商登记的公司法人，且是案涉房屋的房屋出租人，故原告具有本案的租赁合同诉讼的主体资格，被告辩称原告无诉讼主体资格，无事实和法律依据，对此答辩意见不予采纳。
本案的争议焦点之二，被告同意高连松使用案涉房屋开设益品阁茶社，高连松将益品阁茶社交由宋志宏承包经营，是属于被告辩称的合营行为还是属于房屋转租行为。一审法院认为，《承包经营协议》约定高连松向宋志宏提供经营场地和益品阁茶社的营业执照，宋志宏则向高连松交付年度定额承包金，同时被告和高连松均不参与益品阁茶社的经营，也不承担益品阁茶社的亏损，该约定明显不符合合营活动中，合营双方应当共负盈亏、共担风险的法律特征，无论益品阁茶社盈利或亏损，高连松均收取固定收益，该行为应当认定为房屋租赁行为。而高连松虽然是被告的法定代表人，但被告与高连松均是独立的民事主体，被告在未经原告同意的情况下，将案涉房屋交付高连松开设益品阁茶社，高连松又将房屋交付给宋志宏收取固定年度收益，无论被告与高连松就案涉房屋使用问题如何约定，均应当被认定为房屋租赁行为。《公有非住宅房屋租赁合同书》明确约定，被告不得私自转租，违者原告有权按房产管理规定处理，直至终止合同，收回房屋。同时，双方也约定合同未尽事宜，按照国家有关房地产政策规定处理。《城市公有房屋管理规定》第二十六条规定，承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失。《大连市城市公有房屋管理规定》第二十三条规定，承租人擅自转租的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失。被告在未经原告同意的情况下，将房屋交付给高连松个人使用收益，而高连松则采取变相方式将房屋租赁给宋志宏使用，违反了原告与被告之间的合同约定。故原告要求终止《公有非住宅房屋租赁合同书》的履行、要求被告腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，被告虽按照约定足额缴纳了工商租金。但2012年10月至2017年10月期间的协议租金为222,174.2元（182.11×20元/平米×61个月），扣除被告已经缴纳的工商租金25,994.54元（426.14×61个月），被告至今未补交的协议租金为人民币196,179.66元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条第二款、第二百二十五条，《城市公有房屋管理规定》第二十六条，《大连市城市公有房屋管理规定》第二十三条之规定，判决：一、终止原告大连市中山房地产经营有限公司与被告大连富易得服务有限公司之间的公有非住宅房屋租赁合同；二、被告大连富易得服务有限公司在判决生效后二十日内，将位于大连市中山区南山路187号房屋（建筑面积182.11平方米）腾退给原告大连市中山房地产经营有限公司；三、被告大连富易得服务有限公司支付给原告大连市中山房地产经营有限公司2012年10月至2017年10月期间的协议租金人民币196,179.66元；上述金钱给付义务于判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4220元（原告已预付），由被告大连富易得服务有限公司负担。
本院审理查明，富易得公司承租位于大连市某号房屋20余年。2015年5月26日，承租人富易得公司与出租人中山房地产公司签订《公有非住宅房屋租赁合同书》，该合同载明，实收租金为每月426.14元；房屋所有权单位为大连市国有房产管理中心，被委托管理单位为中山房地产公司。该合同还约定，乙方（富易得公司）享有对房屋按合同规定使用的权利，不得私自转卖、转租、转借、转让、改变用途和闲置不用，违者甲方（中山房地产公司）有权按房产管理规定处理，直至终止合同，收回房屋；甲方根据政策规定计收租金，不得擅自提高租价；如遇国家租金政策调整，双方按新的租金标准计收和缴纳租金；本合同未尽事宜，按国家有关房地产政策规定处理。
上述事实，有《公有非住宅房屋租赁合同书》及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，案涉房屋系公有非住宅房屋，属于国家直管公房，其性质不同于一般的商品房。案涉《公有非住宅房屋租赁合同书》中约定房屋租金为每月426.14元，而案涉房屋的建筑面积为182.11平方米，可见租金标准远远低于同地段同面积商品房的租金标准。《公有非住宅房屋租赁合同书》还约定"乙方（富易得公司）不得私自转卖、转租、转借、转让、改变用途和闲置不用，违者甲方（中山房地产公司）有权按房产管理规定处理"、"甲方（中山房地产公司）根据政策规定计收租金，不得擅自提高租价"、"如遇国家租金政策调整，双方按新的租金标准计收和缴纳租金"、"本合同未尽事宜，按国家有关房地产政策规定处理"，即合同中的多处约定均涉及相关房地产政策，租金计收标准、违约行为、未尽事宜等均受房地产政策的规制。而出租人中山房地产公司系基于与房屋所有权单位大连市国有房产管理中心签订的委托管理协议管理案涉公有房屋。考虑到上述房屋的性质、租金的数额、合同的内容、租赁的主体、租赁权的取得方式等，本案中的租赁关系具有公益福利分配性质。故《公有非住宅房屋租赁合同书》并非平等主体之间签订的合同，当事人依照国家福利政策租赁公有住房产生的纠纷与一般的因城镇房屋租赁产生的纠纷亦不同。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定："凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。"案涉纠纷属于不符合民事诉讼法有关起诉条件的历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于法院民事案件受理范围，应予以驳回起诉。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初7838号民事判决；
二、驳回大连市中山房地产经营有限公司的起诉。
一审案件受理费4220元，退还大连市中山房地产经营有限公司；上诉人大连富易得服务有限公司预交的二审案件受理费4220元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长   陈　伟
审判员   张萍萍
审判员   季　烨

二〇一八年十月二十五日
书记员   杜玉洁