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关于房屋买卖合同纠纷中解除问题的调研报告

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发表于 2018-9-19 11:41:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于房屋买卖合同纠纷中解除问题的调研报告

原创: 朝阳法院课题组  北京审判  8月31日

编者按:近年来,北京法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量逐年攀升,而此类案件中又大多以解除合同为基本的诉讼请求。该调研报告以北京法院审理的房屋买卖合同纠纷案件为研究样本,对房屋买卖合同纠纷案件审理中的合同解除问题进行了系统地梳理和分析,并就裁判标准的统一提出建议。现予以刊发,供研究交流。

前    言

房屋问题一直是中国人及中国家庭的头等大事,我国中大型城市的房地产业正在逐步转型升级,商品房开发逐步从数量扩张向质量精进转型,房屋买卖合同纠纷面临的新情况和新问题日益增多。对北京地区而言,刚性需求与投资需求并进,房屋买卖交易活跃,交易主体因市场需求或房地产调控政策引发的房价波动产生合同履行争议,导致房屋买卖合同纠纷收案数量逐年增多。2016年,北京地区房价攀升,出卖人在房价上涨的利益驱动下,不惜以违约为代价选择拒绝履行合同;2017年,北京市出台“317新政”后,一定程度上抑制房价上涨,部分买受人借势以新政导致合同履行障碍为由要求解除双方签订的合同。前述因素导致近年来法院审理的房屋买卖合同纠纷中以解除合同为基本诉请的案件比例上升。

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)将合同解除分为协议解除与单方解除权两大类。在审理解除类房屋买卖合同纠纷中,笔者发现不同审判组织对协议解除的认定标准、单方解除情形下的解除权行权方式及解除时间认定等方面存在裁判标准不统一现象。而前述问题的定性,不仅涉及到解除权、解除权诉讼系属形成之诉或确认之诉的学理思辨,更在实务中决定了解除效果中违约责任的认定和损失赔偿的范围,甚至关系到当事人是否有权在法庭辩论终结前将原有的解除合同诉请变更为继续履行合同诉请的实体法与程序法的衔接问题。

为此,笔者在本课题中以北京市法院审理的房屋买卖合同纠纷案件为研究样本,根据研究对象设定检索条件,总结北京市基层法院在审理房屋买卖合同纠纷解除事宜方面存在的问题,通过分析存在前述问题的原因,正本清源以统一房屋买卖合同纠纷中有关解除事宜的裁判尺度。

一、房屋买卖合同纠纷中解除类事项审理现状

笔者以北京市法院新审判业务系统中的“搜案”作为检索工具,使用高级搜索、搜索字词为“房屋买卖合同纠纷”、包含关键词为“解除+民事判决书”、案件类型为“民事”、结案日期为“2017年1月1日至2017年12月31日”的方式确定抽样样本715件;在前述抽样样本中,为提升抽样样本对研究对象的关联性,笔者在逐一筛查抽样样本后,选取基层法院作为经办法院、诉请且文书主文或诉请且法院认定事实、裁判理由均涉及“解除”的80份民事判决书作为研究样本。通过对80份研究样本的研析,发现北京市基层法院在审理解除类房屋买卖合同纠纷中存在裁判尺度不统一情况,主要表现为:

(一)诉请和主文表述方式不统一

当事人在表述解除诉请时存在请求法院“确认合同解除”、“判令解除合同”、“解除合同”等不同表述方式。不同审判组织针对当事人同一解除诉请,存在不同的裁判主文表述方式。有的审判组织作出与当事人解除诉请一致的表述方式,以避免超诉请之嫌;有的审判组织针对当事人诉请中要求“确认合同解除”的表述方式,在裁判主文中用“判令”词眼进行表述;有的审判组织针对当事人解除合同之诉请,在裁判主文中不仅认定合同予以解除,同时亦在裁判主文中明确了合同解除的时间;有的审判组织在当事人未提及解除合同诉请时,自行在裁判主文中列明解除合同之判项;有的审判组织则认为若当事人在诉前已自行发出解除通知,则在主文表述中以“确认解除”方式予以表述。若当事人未于诉前发出解除通知,而是径行起诉要求解除合同,则以“判令”方式解除合同。笔者研究的80份样本具体情况为:



(二)解除类型认定标准不统一

1.  单方解除权行权条件认定

在单方解除权行使方式上,我国《合同法》第96条规定:“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据法律规定,此情形下,解除通知到达之日,合同即行解除。在80份研究样本中,基层法院对单方解除权的行权条件即“享有解除权(实质要件)+解除通知到达(形式要件)”的认定标准基本统一。但笔者却发现此种解除情形下,法院的会议纪要等文件对单方解除情形下,解除行为人是否应享有实际解除权这一行权条件未形成共识。一种观点认为合同解除权的行使不以解除行为人是否享有实质解除权为前提,只要符合解除合同行使的形式通知要件,且相对人提出异议的期间已经过,则合同确定地自通知到达相对方之时解除。此种观点认为解除行为人违约导致合同无法继续履行,在合同解除后,相对人可向解除行为人主张违约责任或赔偿责任。[1]另一种观点认为,此种情形下,需要审查解除行为人是否享有约定或法定的解除行使条件。解除权的行使不仅需要解除行为人发出解除通知,更为关键的是解除行为人需具有实质的即约定或法定解除权,否则不能仅因超过异议期而确认双方合同解除[2]。

2.  协议解除认定

在协议解除方式上,《合同法》第93条规定双方协商一致,可以解除合同。在80份研究样本中,其中9份样本[3]涉及协议解除类型。该9份样本中,虽审判组织均认定涉案解除系属协议解除,但对协议解除的成立要件却存有不同认定标准。

其中6份样本在认定协议解除时,持有不论双方对解除的法律后果如违约、赔偿是否达成一致,只要双方当事人对消灭合同关系本身达成一致意思表示,则双方合同即因协商一致而予解除的认定标准。此种认定标准的典型表述方式为:原告要求解除合同,被告同意解除合同,本院不持异议,认定双方合同因双方协商一致予以解除。另因原告/被告违约,故被告/原告有权依约或依法要求原告/被告承担违约责任”;另3份样本在认定协议解除时持有双方不仅需对消灭原合同关系本身达成一致意思表示,同时亦需对已经履行的部分如何恢复、损害赔偿、违约责任等解除后法律效果达成一致意思表示;只有同时对前述两层含义达成完全一致意思表示,双方合同关系方得以解除的认定标准。[4]如在(2017)京0109民初1153号案件中,法院在裁判理由中表述:“虽然原、被告双方均作出了解除合同的意思表示,但原告要求解除合同、返还购房款、定金及支付违约金,而被告同意解除合同、返还购房款、定金,不同意支付违约金。由此,双方虽均有解除合同的意思表示,但未对解除后的对价即解除后的违约责任承担达成一致意见,故对被告主张合同已由双方协商解除的答辩意见,不予采纳。”

3.“不真正协议解除”认定方式

在80份研究样本中,其中3份样本[5]的审判组织在认定合同是否解除时,裁判理由大意为:“原告无权解除合同,但因被告辩称同意解除合同,故本院认定合同于被告同意解除之日解除。但因原告违约,应承担违约责任”。此种表述方式一定程度上存有混淆协议解除与单方解除之嫌,同时在特定情形下对审判组织是否应将解除合同作为一项可支持诉请列入裁判主文造成困扰。如在(2016)京0105民初15446号民事判决书中,原告要求解除合同并要求被告承担违约责任;被告则提起反诉,请求解除合同并要求原告承担违约责任;在法庭辩论终结前,被告将反诉请求变更为要求继续履行合同。此案文书裁判理由大意为:“因原告存在违约,故其解除合同通知未发生解除效果,但因被告曾提起反诉请求解除合同,故双方签订的合同自被告解除诉请通知到达原告之日解除”,并在裁判主文中支持了关于解除合同的诉请。但在此案中,因原告系违约方,无权解除合同。最终合同产生解除效果系源于被告原有的解除合同的反诉请求,故此诉请实为对被告原有反诉请求的支持。但因被告业已撤回解除合同诉请,故在此情形下该主文内容在理论上存在超诉请之嫌;但从司法实践出发,若驳回双方的全部请求,将会造成合同继续处于待定状态,并造成原告要求解除合同,法院不予支持;被告要求继续履行合同,法院亦不予支持的尴尬情境。因此情形下的合同解除存在名为协议解除实为单方解除,故笔者将此情形下的解除称为“不真正协议解除”。

(三)解除意思表示行使和时间认定不统一

在协议解除情形下,双方协商一致合同即行解除,此情形下,合同解除时间一定程度上取决于协议解除的认定标准。为此,笔者在此部分重点探讨单方解除情形下解除意思表示的行使和时间认定方式。

1.  解除意思表示行使方式

根据法律规定,单方解除情形下,解除行为人应履行通知义务,通知到达相对人时合同方予解除。在80份研究样本中,笔者发现当事人行使解除权主要有两种方式:一种是诉前自行发送解除通知,后在主张解除合同法律后果等给付请求时,要求法院判令或确认合同解除为诉请名目提起诉讼;另一种是诉前未发送解除通知,直接起诉至法院要求解除合同并主张解除后法律后果。80份研究样本均认可当事人可通过自行发送解除通知方式行使解除权,但对是否可通过载有解除意思表示诉请即径行通过诉讼方式行使解除权存有不同认定标准。

(1)载有解除意思表示诉请的行使方式

在80份研究样本中,71份样本涉及单方解除情形(含3份“不真正协议解除”样本),在此71份样本中,有的审判组织否认起诉状中载有解除意思表示诉请或辩称同意解除合同情形属于当事人履行解除通知义务的一种方式。但为避免增加解除行为人的负担和诉累,在裁判理由部分作出“虽原告行使解除权解除合同,但因其未通知被告,故本院以判决方式解除合同”的说理。[6]大部分审判组织认可起诉状中载有解除意思表示的诉请系属履行合同解除通知义务的一种方式。毕竟,若此情形下驳回原告诉讼请求的理由若仅系因原告诉前未履行解除通知义务而让原告在判决驳回后履行补充解除通知义务,此种做法不仅增加了解除行为人的负担和诉累,与诉讼效率原则相悖。同时,在相对人获知解除行为人的解除请求被驳回后,反而容易产生是否应该继续履行合同的纠结;而恶意相对人亦可能有效利用这一缓冲期滥用权利、逃避责任[7];况且,解除行为人以径行起诉方式解除合同,并未剥夺法律赋予相对人的任何权益。相对人在此种情形下亦可通过收到起诉书副本方式知悉解除权的行使状况,而且可以通过提交答辩状等形式提出异议,故此种情形下亦无需另行对相对人采取其他保护的必要。为此,笔者认同将起诉状副本中载有解除意思表示的诉讼请求视为解除行为人履行通知义务的一种方式。

(2)隐含解除意思表示诉请的认定

司法实务中,有的当事人因法律意识淡薄或部分案件诉讼代理人为避免因将解除合同列为诉讼请求,使得法院在送达起诉状副本后即发生解除合同效果,导致后续无法变更诉讼请求,而采取在诉请中仅列明隐含解除合同为前提的赔偿或违约一类诉请,直接诉至法院要求处理解除后有关违约责任、赔偿等法律后果。此种情形下,不同审判组织对于是否能直接通过当事人文本的整体意思判定当事人是否享有解除意思表示存有不同认识和处理方式。有的审判组织认为此情形下需探究当事人的真实意思表示,通过询问当事人诉请的请求权基础探究当事人是否存有解除意思表示。若存有解除意思表示,当事人需将解除合同以明确诉请方式提出方予受理,否则释明原告自行承担相应不利后果;有的审判组织则认为法院可自行通过诉讼文本,对是否存有解除意思表示进行整体意思表示判断,此情形下,当事人无需将解除合同作为一项诉请予以列明。

2.  解除时间认定标准

根据法律规定,合同自通知到达对方时解除。因现有法律未对通知到达相对方中的“到达”含义作出具体规定,导致实践中在当事人径行通过起诉方式行使解除权时,不同审判组织对解除效果产生的时间存有不同认定方式。在80份研究样本中,其中48份样本未在裁判理由或主文中载明解除时间,另32份样本对单方解除情形下解除时间的认定存有以下标准。


(四)解除标的认定不统一

在80份研究样本中,笔者发现因在房屋买卖交易过程中大多会产生多个交易文件,不同交易文件签订主体又通常包括但不限于诉状中列明的诉讼主体,如居间方、资金监管方、见证方等。此时,为避免隐患,当事人在诉请中通常将需要解除的合同文书以穷尽方式予以列明。对于前述诉请,绝大多数审判组织认为合同解除标的为当事人交易中形成的合同书,为此便对各项合同书进行一一审查,并在可能支持原告解除合同诉请情形下,将参与合同书签订的案外主体追加为第三人,以避免出现支持合同解除诉请情形下遗漏案件当事人的情况。更有甚者,在无法向待追加的第三人送达诉讼文书情形下,以公告方式送达诉讼文书,旨在解除当事人诉请中列明的某一合同文书;在80份研究样本中仅11份研究样本在裁判主文中将解除标的表述为法律关系;而此11份研究样本中,有10份研究样本当事人诉请要求解除的即为法律关系,仅1份研究样本在当事人要求解除合同情形下,在裁判主文中将解除标的表述为法律关系[8]。



二、房屋买卖合同纠纷中解除类事项审理现状检视与厘定

通过80份研究样本梳理,笔者发现在解除类房屋买卖合同纠纷审理中不同审判组织在协议解除类型方面,因对协议解除的合意范围认识不同导致对协议解除存有不同认定标准;在单方解除情形下,对解除权的行权方式、解除时间认定、解除标的存有不同认定方式;在裁判主文表述方式上,存有“判令”、“确认”、“解除”等不同动宾表述方式。产生前述不同裁判现象的根本原因系混淆了协议解除、单方解除在我国解除制度体系中的功能定位、解除权与解除权诉讼的性质。

为此,为统一房屋买卖合同纠纷中解除事宜的裁判标准,一方面,有必要通过理清我国《合同法》框架内协议解除制度设立目的,探究协议解除性质以明确协议解除方式下协议的范围,进而统一协议解除的认定标准;另一方面,有必要通过厘清解除权、解除权诉讼的性质以统一单方解除情形下解除时间认定标准。

(一)协议解除制度设置目的及性质

1.   协议解除制度设置目的

从我国《合同法》第93条、第94条、第96条的规定可以看出,我国合同的解除有且仅有两种方式:一是当事人协议解除;二是解除权人以通知方式行使解除权而解除,理论上又称为单方解除权(包括约定解除权与法定解除权)。协议解除指的是合同成立后,在合同未履行完毕之前,当事人双方通过合意方式使得合同效力消灭的行为,系属事后协商解除。在实践中,协议解除多见于意欲消灭合同效力的一方未享有单方解除权或者单方解除权的行权条件未成就,而其又不愿继续履行合同,此时其通过与相对方磋商往来方式以实现消灭合同关系的目的。即相较于单方解除权需以享有约定或法定解除权为前提,协议解除不以法定或约定解除权为存在必要。通过协议解除的磋商过程,交易双方更加明了事情的原委和责任如何分配,为当事人是否考虑继续履行合同提供冷静机会。在磋商过程中,无解除权的一方之所以同意享有解除权人的意见,是因为即使其不同意解除权人与其磋商过程的意见,解除权人在协议解除失败后,仍可通过行使解除权方式将合同予以解除,并按法律规定或者合同约定发生一定法律效果。为此,相对于享有解除权的一方当事人而言,其同意以协议方式解除合同的目的并不在于消灭合同关系本身,其根本目的在于协议过程中的解除后果如损害赔偿责任、违约责任等解除后法律后果的磋商是否符合期待结果,若不符合预期结果,其大可通过行使单方解除权方式解除合同。

综上,在我国,协议解除制度设置的目的一方面是为了充分保障当事人合同自由,允许合同依当事人合意而订立,亦可依当事人的合意而解除,让双方从各自主观认为的“合同僵局”中解放,以恢复合同自由;另一方面是为了使得协议解除与单方解除制度做到良好衔接,发挥协议解除有较于单方解除权解除通知到达之日合同关系即行消灭所特有的作为纠纷缓冲阀与润滑剂的作用。

2.  协议解除性质

从理论上看,协议解除成立的前提要件是当事人需要进行新一轮的磋商,最终需双方对新的协议达成新的合意。故从本质上说协议解除系指当事人以一个新的协议来否定原来的合同。而既然是新协议代替原合同,那么新协议的有效成立亦需经历法律规定的合同订立的要件即从要约到承诺的重新缔约的过程。

根据《合同法》规定,合同自承诺到达要约人时成立。但承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的视为新要约。为此,协议解除是否成立取决于一方对另一方的解除合同要约是否作出相对应的生效承诺。若受要约方对要约内容作出扩张、限制或变更,则承诺不生效,根据法律规定,其属于新的要约。为此,在具体协议解除类房屋买卖合同纠纷中,若原告要求解除合同同时要求被告承担违约责任,在被告仅同意解除合同,但不同意承担违约责任情形下,并不属于对原告要约的承诺,而构成新的要约,在此种情形下,双方合同并不属于因协议而解除情形。

3.  协议解除认定标准

在梳理80份研究样本时,笔者发现大部分审判组织在认定合同关系是否以协议方式解除时经常以拟制方式予以认定。即先否定一方法定解除不成立,再通过确认双方在诉讼中所谓一致同意解除合同,推导出双方合同关系解除。此种人为分割协议解除成立要件的做法不仅影响当事人实际权利的处分,同时亦造成市场交易的混乱。

通过对解除制度设置目的和协议解除性质的梳理,笔者认为只有双方对消灭合同关系本身及对解除后法律后果两方面均达成一致意思表示时方属协议解除;仅对消灭合同关系本身达成一致意见即构成协议解除的认定方式违反协议解除的性质,亦不符合协议解除制度的设置目的。

(二)单方解除权设置目的及性质

1.  单方解除制度设立目的

单方解除权指的当事人通过行使约定的解除权和法定的解除权使合同效力消灭的行为。单方解除权设置目的在于赋予守约方在相对方根本违约情形下选择继续履行合同或终止履行合同的权利。因在单方解除权情形下,一方通过单方意思表示即产生使合同关系归于消灭的行为。为此,如前文所述,部分法院会议纪要认可当事人在不享有实质解除权情形下,仅因相对人不懂法律、疲于应付或疏于应付等原因未以诉讼或仲裁方式提出异议而发生解除效果,这种司法认知不仅与《合同法》规定的仅限于事实上履行不能或难以实现合同目的情形下方享有法定解除权的立法精神相悖,还在一定程度上助长了恶意解约、机会解约的发生。因此,在司法上,应当坚持实质解除权与异议权分别审查,异议权消灭并不等于解除权成立。

2.  单方解除权的性质≠解除权诉讼的性质

不同审判组织在裁判主文中针对当事人不同的解除诉请表述方式存有“判令”、“确认”等不同表述方式,同时对解除时间认定存有起诉状副本送达之日、法庭辩论终结之日、判决生效之日等认定方式,实际系混淆了解除权与解除权诉讼的性质。

(1)解除权性质为形成权

合同解除权,是指合同有效成立后,当解除的条件具备时,因当事人一方意思表示即使合同关系归于消灭的权利。按照民事权利的作用划分,解除权在性质上属于形成权。因解除权属于形成权,加之最高人民法院在多个合同类司法解释中提出含有“请求解除合同”表述的合同解除裁判规则[9],致使有的审判组织认为合同解除需以法院裁判方式进行,将以解除权作为诉讼标的的民事诉讼定性为形成之诉,继而以判决主文判项方式直接宣告合同自判决生效之日解除。这种将合同解除时间与法院判决生效时间捆绑在一起的做法,将导致已经没有履行必要的权利义务继续存在,为当事人继续产生纠纷埋下伏笔,究其原因系未理清解除权诉讼的性质。

(2)解除权诉讼的性质原则为确认之诉

理论上通常把诉分为给付之诉、确认之诉与形成之诉。给付之诉指的是原告请求法院基于给付请求权命令被告履行给付义务的诉;确认之诉是原告请求法院确认其主张的特定权利或法律关系存在或不存在的诉。确认的对象原则上限于具体的权利关系,抽象的法律问题和单纯的事实不能成为确认之诉的对象。形成之诉是原告请求法院基于一定法律条件(形成权、形成要件、形成原因)判决特定权利或法律关系变动的诉[10]。

形成之诉与确认之诉在对法律关系的处理上最本质的区分为确认之诉是对既有法律关系的认定,是对过去关系的一种回应。而形成之诉在对法律关系处理上要求当事人主张是否存在符合形式要件的事实,然后由法院宣告法律关系的变动。它是面向未来的对法律关系的变更[11]。

结合前述80份研究样本,不论当事人系以诉前发出解除通知方式行使解除权或以径行起诉方式行使解除权,根据我国解除权行使通知到达模式,因解除行为人已以“通知”方式向相对方表达了解除的意思表示,若解除行为人具备实质解除权,因通知已到达相对方,根据法律规定,合同自通知到达时即已解除。故此时解除行为人将解除作为诉请提出,并不是要求法院宣告双方法律关系的变动,而仅是要求法院对自己此前解除通知到达是否发生合同解除效果的一种审查与确认,此种层面上的解除权诉讼理应属确认之诉。故以自行通知方式行使解除权诉讼与径行起诉方式行使解除权不存在本质区别。若部分审判组织仅仅因当事人在诉前是否履行通知义务即产生本质区别,则系属混淆了形成之诉与确认之诉的性质。

(3)解除权诉讼为形成之诉的例外

在80份研究样本中,有1份样本涉及“317”新政情形下的合同解除[12]。在此案中,审判组织以确认方式认定双方合同解除。此种情形系下,国家对于房地产的宏观调控不是一个令所有市场主体猝不及防的过程,其毕竟经历了逐步加强和完善的发展过程,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断,其不属于《合同法》规定的不可抗力情形下的合同解除情形。同时,对于限贷等公共政策,其并不必然导致购房人无履约能力或继续履行对一方当事人显失公平,故也不宜简单认定构成情势变更。为此,为避免当事人以限贷、限购等公共政策为由,滥用解除权利,对于此种情形下合同解除条件是否成就应由法院通过法理及当事人举证情况加以判断方可决定是否需要以判决方式宣告法律关系的变动。故笔者认为此种情形下,解除行为人在向相对方发出解除通知之时,双方对合同最终是否得以解除并未像法定解除情形那样明晰,最终合同是否能得以解除,需要法院综合案件具体情况进行裁量后作出认定,故此情形下的解除诉讼以形成之诉方式予以认定为宜。

3.  单方解除情形下解除时间认定的现有实践检讨

如前文所梳理,在80份研究样本中,不同审判组织对单方解除情形下解除时间的认定存有不同处理思路,主要表现为:

(1)起诉状副本送达说

该观点认为法院在将载有解除意思表示的起诉状副本(公告)送达被告时合同即行解除,解除时间为法院向相对人(公告)送达起诉状副本之日。有多方当事人的,则以最后一方收到起诉状副本时间为准。

评析:该观点的成立在一定程度上需依托法院严格的送达保障程序。根据我国法律规定,法院送达法律文书有直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式。在各种送达方式中,法律规定被告或被告同住成年家属签收法律文书的均可视为有效送达。在此种情况下,除直接送达情形下法院可依职权核实签收人身份确保送达的有效性外,其他送达方式特别是在邮寄送达方式下,若仅依邮件详情单上载明的签收情况即作为判定解除通知送达的依据,有失偏颇。即对于作为载有解除意思表示诉请的起诉状副本的送达是否应有别于其他法律文书的送达、在同住成年家属签收情况下,是否亦可产生合同解除效果等问题存在争议;此种观点对于原告为避免因起诉状副本送达直接发生解除合同的法律效果而采取隐含解除意思表示,在诉讼请求中未明确提及解除合同而径行要求法院处理解除后法律后果的情形,解除的意思表示和解除时间均难以直接认定。

(2)法庭辩论终结说

该观点认为,当事人的诉讼请求在法庭辩论终结前均有权变更或者放弃,故在法庭辩论终结前,原告仍可将解除合同的诉讼请求变更为继续履行合同的诉请,故需待一审法庭辩论终结时解除合同的诉请方可确定,方能视为原告将解除合同的确定意思表示当庭向被告送达。如原告享有解除权,则一审辩论终结当时方产生合同解除的效力,法院应确定双方合同关系在辩论终结当日解除。

评析:在受理的近一年来的房屋买卖合同纠纷案件中,因房价涨跌幅度较大,导致实务中出现一方当事人由诉至法院时要求解除合同诉讼请求,因随着诉讼进程的推进,其结合诉讼进程与自身和另一方当事人履行能力情况,在法庭辩论终结前,将诉讼请求变更为要求继续履行合同的诉讼请求。此时,若坚持此种观点,则需允许当事人将诉请变更为继续履行合同,但解除权系形成权,通知到达对方即生效,其是确定的,不可撤销的单方法律行为。解除合同通知到达后,对合同双方当事人均应发生不可逆转的约束力。如果在送达的起诉状副本中已载有解除的意思表示,只要经审查原告的解除意思表示到达被告,且原告实质享有解除权,那么合同应无争议解除。原告在合同关系因己方发出解除通知到达被告而消灭后,如果被告认可解除,则原告不能再撤回解除意思,要求继续履行,当然被告同意撤回,继续履行合同的除外。当事人在法庭辩论终结前变更诉请或者撤回起诉,均属于程序法赋予当事人的权利,但在实体法上不应影响合同解除权行使的效果。

(3)判决生效说

该观点认为,诉讼中原告的诉请属于诉讼法上范畴,原告可以变更诉讼请求。而民事诉讼法又赋予当事人享有在法庭辩论终结后可以撤诉等方式使其诉讼请求不能得到法院实体裁判的权利,故只有在法院实体判决生效之时,原告要求解除的意思表示才终局确定、不可变更。为此,应以判决生效时间作为合同解除时间的认定时点。

评析:这种将解除时间与生效时间捆绑在一起,必然导致已经没有履行必要的合同权利义务持续存在,为当事人之间继续产生纠纷埋下伏笔。

(4)解除诉请送达说

该观点认为,合同解除时间应以明确载有解除合同意思表示的诉讼请求到达相对方的时间进行认定。该观点认为“起诉状副本送达说”具有合理性,但对于因当事人法律意识淡薄导致起诉状副本存有瑕疵或者起诉书中未明确将解除合同列为诉讼请求的,则不应以起诉状副本送达时间作为认定合同解除的时间,当事人若有解除合同意思表示,需要通过明确诉讼请求方式予以补正。

评析:该观点明确区分了合同解除权和解除权诉讼的性质,使解除权人行使解除权的方式更加灵活,既可直接以起诉状列明载有解除合同诉请的方式行使,亦可在法庭辩论终结前的任何阶段以提出诉讼请求的方式行使,在一定程度上弥补了起诉状副本送达说的缺陷。但由此导致在司法实践中,部分案件诉讼代理人为避免因将解除合同列为诉讼请求,在法院送达起诉状副本后发即生解除合同效果,导致后续诉讼中无法变更诉讼请求,而采取在诉请中仅列明隐含解除合同为前提的赔偿或违约一类诉请的诉讼策略。

4.  单方解除情形下解除时间认定标准

在确定解除权诉讼以确认之诉为原则,形成之诉为例外的基准上,结合前文所述的实务中存有的解除时间不同认定方式,我们发现法庭辩论终结说和判决生效说,在一定程度上混淆了解除权和解除权诉讼的性质。起诉状副本送达说相对合理。但起诉状副本说如前文所提及的,其在对解除意思认定和送达程序也存在困境,需要予以修正。

为此,为明确区分程序法赋予当事人在法庭辩论终结前可变更诉讼请求的程序法利益及解除权系形成权的实体法性质,笔者认为,对于无论以诉前自行通知亦或径行起诉方式提出解除合同的,解除时间均应以审判组织实际审查的相对人收到解除权人解除意思表示的时间为准。至于解除意思表示的判断,就诉讼文本而言应采整体判断标准,不以明确诉请为判断标准;解除意思表示的送达,则以首次到达时间为判断标准。

三、规范房屋买卖合同纠纷中解除类事项的裁判标准

(一)统一解除类型认定标准

1.  协议解除认定标准的运用

如前文所述,从协议解除的设置目的及协议解除的性质来看,司法实务中对协议解除的认定标准应坚持双方不仅需对消灭合同关系本身达成合意,还需要对合同消灭后的后果达成一致意思表示时方构成协议解除的认定标准。

司法实务中,在适用上述认定标准时应对合同消灭后的后果是否达成一致意思表示予以灵活把握。对协议解除而言,相应审判组织不应割裂当事人整体意思表示,而应根据具体情况对协议解除的意思表示进行整体判断,探究当事人真实意思表示。切忌机械认为仅在双方对解除后果达成积极的意思表示时方成立协议解除。若坚持此种观点,那么实务中几乎没能以协议方式解除的合同,违背协议解除设置的初衷。应允许当事人通过自行或授权他人(包括法院)方式对协议解除两层含义的意思表示予以补充或修正。即对解除后果的合意双方可以达成积极的一致意思表示,双方协议得出一致意见;也可以达成消极的合意,如先消灭合同关系本身以从现有的合同僵局中尽快解脱,确定交易状态,对解除后果事宜双方均同意通过签订补充协议或按照法律规定处理;当然,此种合意亦可为中立的意思表示。如双方均同意解除合同,但因无法对解除法律后果达成一致,故双方授权法院,均作出表示尊重法院对解除法律后果作出的裁判之意思表示。

2.  解除时间认定标准---“首次解除意思到达”的运用

在确立解除时间“首次解除意思到达”标准后,司法实务中存有的是否准许原告将原含解除合同之意的诉讼请求变更为含继续履行合同之意的诉讼请求即首次解除意思到达产生解除效果的实体法权益与民事诉讼法赋予当事人法庭辩论终结前变更诉讼请求权利的“冲突”便迎刃而解。解除通知到达对方即生效,这是一种确定的,不可撤销的单方法律行为。解除通知到达后对合同双方当事人均应发生不可逆转的约束力,这种约束力是当事人依据诚实信用原则而应受有信赖利益保护的必然要求。故在此种情形下,虽然民事诉讼法赋予当事人变更诉请的权利,若在法庭辩论终结前享有实质解除权人的解除通知已经到达向对方,合同应于实际审查的解除通知到达相对人之日解除,此时当事人仍可享有程序法赋予的变更诉请权利,只是此时只能在解除合同这个大前提下变更诉请。


阐释:原告将原含继续履行之意的诉请变更为含解除合同之意的诉请,亦遵循上述思维路径。

(二)统一解除标的

通过前文梳理,笔者认为房屋买卖交易中产生的各种合同文书仅是法律关系的具体表现形式;若合同关系予以解除,作为法律关系表现形式的合同文书亦自然解除。为此,为避免主文判项冗杂,特别是为避免因将解除合同文书作为合同标的造成审判组织为了避免遗漏当事人造成程序错误而追加涉诉当事人以外的合同文书上载明的订约主体为第三人,降低诉讼效率。为此,笔者认为实务中应将解除的标的统一为法律关系。

(三)统一裁判主文

在统一解除权诉讼的确认之诉及例外情形下形成之诉性质、解除权的指向标的系合同关系、解除时间采“首次解除意思到达”的基础上,对于原告诉请的不同提及方式应区分情况予以处理。对于诉前原告已自行向被告送达解除通知且径行起诉要求法院处理解除后法律后果事宜的,法院不必在裁判主文中确认解除合同关系。但为防止异议人在判决后为行使异议权而起诉,造成既判结果的动摇,法院应在裁判理由部分对解除权人行使解除权的效力加以确认。同样,如前文所述的(2016)京0105民初15446号民事判决书中,为避免此情形下合同处于原告要求解除合同法院不予支持,被告要求继续履行合同,法院亦不予支持的尴尬处境,审判组织为避免超诉请之嫌,应在裁判理由部分对合同已经被告通过提出原有反诉请求方式行使解除通知义务产生解除合同效力进行确认;而对于原告将解除合同作为诉请提出的情形,此时为避免遗漏诉请,统一诉请判项,在此情形下,对于隶属确认之诉性质的解除诉讼,应在裁判主文中以确认之诉方式确认合同关系的解除时间,可统一表述为“确认双方合同关系于xx年xx月xx日解除”;对于隶属形成之诉性质的解除诉讼,应在主文判项中以形成之诉方式判令合同关系的解除及解除时间,可统一表述为“判令双方合同关系于本判决生效之日解除。

(课题主持人:龙云斌;课题负责人:周维琦;课题执笔人:王喆、陈锦洪;课题参与人:贾辰、王乐)


[1]北京市第三中级人民法院:21个合同解除疑难问题的解答第二十个问题(2017年编写)
[2]最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复(2013年6月4日法研〔2013〕79号)内容为:“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。”
[3]详见(2017)京0117民初3878号、(2017)京0115民初8808号、(2017)京0114民初7418号、(2017)京0109民初1153号、(2017)京0105民初5256号、(2016)京0105民初10404号、(2016)京0102民初29334号、(2017)京0102民初11148号、(2015)朝民初字第60443号民事判决书。
[4]详见(2017)京0117民初3878号、(2017)京0109民初1153号、(2016)京0102民初29334号民事判决书。
[5]详见(2017)京0102民初13036号、(2016)京0108民初16836号、2016)京0105民初15446号民事判决书。
[6]详见(2017)京0108民初12000号民事判决书。
[7]李庆:《司法实践中合同解除权行使问题的实证研究—判决背后法官理性选择的价值透视》,载《太原理工法学学报(社会科学院)第33卷第3期,第44页。
[8](2017)京0114民初4734号民事判决书。
[9]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条规定。
[10]江伟主编:《民事诉讼法学》,北京大学出版社,2015年版,第77页。
[11]刘哲玮:《形成之诉诉讼标的考辩—以合同解除权为例》,载《民事程序法研究》第十二辑,第207页。
[12]详见(2017)京0102民初13036号民事判决书。

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