大连市人民政府关于印发大连市公共租赁住房管理办法的通知

王希胜律师

大政发〔2015〕53号

大连市人民政府关于印发大连市公共租赁住房管理办法的通知

各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
    《大连市公共租赁住房管理办法》业经大连市第十五届人民政府第四十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


大连市人民政府         

2015年12月1日         

    （此件公开发布）


大连市公共租赁住房管理办法

第一章  总  则

    第一条  为了完善我市住房保障体系，调整住房供应结构，多渠道解决城市住房困难群体的住房问题，提高住房保障公共服务共建能力和共享水平，根据《公共租赁住房管理办法》（住房城乡建设部令第11号）、《辽宁省保障性安居工程建设和管理办法》（省政府令第277号）以及《住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》（建保〔2014〕91号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
    第二条  本办法所称公共租赁住房，是指符合规定条件的申请家庭承租的政府提供的保障性住房，或者自行在社会上租赁，由政府按规定给予租金补贴的住房。
    第三条  大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称市内四区）公共租赁住房的资金和房源筹集、规划建设、申请审核、分配、租赁管理和监督等工作，适用本办法。
    第四条  大连市国土资源和房屋局（以下简称市国土房屋局）是全市公共租赁住房的行政主管部门，其所属的住房保障机构负责公共租赁住房管理的具体工作。
    市发展改革、城乡建设、规划、财政、民政、监察、人力资源社会保障、公安、工商、税务、物价、土地储备、住房公积金、金融等部门及各区政府，应认真履行各自职责,共同做好保障性住房的各项工作。
    各街道办事处应当设专人负责保障性住房的受理、审核等工作，相关经费纳入区级财政预算。
    第五条  公共租赁住房通过新建、改建、收购、租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
    通过鼓励开发企业在普通商品房项目中配建，增加公共租赁住房的有效供给。
    公共租赁住房配租工作应当公开透明、公平公正。

第二章  房源筹集

    第六条  公共租赁住房的房源主要包括：
    （一）政府投资建设的；
    （二）在普通商品房项目中配建的；
    （三）其他主体投资新建、改建的；
    （四）住房困难职工较多的大中型企业利用自有土地或房屋新建或改建的；
    （五）社会闲置房源；
    （六）社会捐赠及其他渠道筹集的。
    第七条  公共租赁住房的资金筹集主要包括：
    （一）公共财政预算安排的专项资金；
    （二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益；
    （三）土地出让净收益中按照国家规定比例安排的资金；
    （四）公共租赁住房建设融资；
    （五）捐赠及其他方式筹集的资金。
    第八条  公共租赁住房发展规划和年度计划由市国土房屋局会同市发展改革、财政、城乡建设、规划等部门，结合我市经济和社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、产业政策、人口政策以及公共租赁住房的需求情况等编制，报市政府批准后实施。  
    第九条  政府应综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。
    公共租赁住房项目采取划拨、出让等方式供应土地。住房困难职工较多的大中型企业利用自有土地建设以及其他主体投资建设的公共租赁住房，房屋产权归投资主体。
    对于从业人员较集中的开发区和工业园区，政府及管委会应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房（可建成套住房或集体宿舍），面向用工单位或符合条件的园区从业人员出租。其产权归各类投资主体，配租情况须向住房保障机构备案。
    第十条  新建公共租赁住房主要为满足基本居住需求，应当按照经济、环保、适用的原则建设。成套建设的公共租赁住房单套建筑面积应以40平方米为主。

第三章  申请条件和审核程序

    第十一条  以下四类保障对象，可申请公共租赁住房：
    （一）最低收入住房困难家庭。申请保障家庭具有市内四区居民户口，家庭成员为享受城市最低生活保障待遇或分散供养的特困人员，家庭资产符合规定标准，家庭人均住房建筑面积（包括申请之日前5年内交易、赠予或者拆迁的住房面积）低于17平方米（含本数）的住房困难家庭。
    （二）中低收入住房困难家庭。申请保障家庭中至少1人具有市内四区居民户口5年以上，家庭人均年收入低于大连市中低收入水平，家庭资产符合规定标准，家庭人均住房建筑面积（包括申请之日前5年内交易、赠予或者拆迁的住房面积）低于17平方米（含本数）的住房困难家庭。申请保障家庭为1人的，须年满35周岁；申请人为孤儿的（由民政部门确认，以下类同），须年满18周岁。
    （三）新就业职工家庭。与市内四区用人单位签订1年以上劳动合同，自申请之日前在市内四区连续缴纳6个月以上的社会保险费，且具有全日制大专及以上学历，毕业不满5年的新就业或自主创业的高校毕业生。
    （四）外来务工人员家庭。家庭中至少有1人持有本市居住证3年以上，与市内四区用人单位签订1年以上劳动合同，自申请之日前在市内四区连续缴纳6个月以上的社会保险费，家庭人均年收入低于大连市中低收入水平的外来务工人员，可以申请租金补贴。申请保障家庭为1人的，须年满35周岁。
环卫工人公共租赁住房租赁补贴按照《大连市中心城区环卫职工住房补贴实施方案》（大城发〔2014〕57号）执行。
    大连市中低收入水平按2013年度人均可支配收入水平为30238元。以后随着经济社会发展，由市政府适时调整。
    新就业职工家庭和外来务工人员家庭在申请之日前5年内，申请家庭成员必须在市内四区及高新技术产业园区没有且未曾拥有住房（包括承租的公有住房）。
    第十二条  公共租赁住房的申请人必须具有完全民事行为能力，其他家庭成员作为共同申请人。如保障家庭成员均无完全民事行为能力，可由监护人代理申请；无监护人代理的，可由社区工作人员代理申请，在监护人保证此类家庭安全、合理使用实物配租的房屋时，方可申请实物配租。
    符合条件的申请家庭只能申请承租1套公共租赁住房。
    享受公共租赁住房的保障家庭，只能享受1种保障性住房的保障，不能重复享受。
    本办法所称申请保障家庭，包括申请人、配偶及未婚子女（35周岁以上未婚子女可作为一人家庭申请）。
    第十三条  公共租赁住房申请人应当提供下列材料：
    （一）家庭成员身份证、户口簿（或居住证）和婚姻证明（无完全民事行为能力人的监护人证明材料）；
    （二）家庭成员收入证明以及家庭资产申报材料（车辆、房产等资产需提供购置时收据凭证）；
    （三）房屋证件或相关证明；
    （四）同意审核机关调查核实其家庭房屋和资产等情况的声明，同意居民经济状况核对机构对其家庭财产以及收入情况进行核对的授权书；
    （五）审核机关规定的其他证明材料。
    第十四条  公共租赁住房的资格申请和审核程序：
    （一）受理、初审及公示。街道办事处负责受理公共租赁住房资格申请、初审及公示，并将申报及核实情况报送市内四区国土房屋分局。对申请材料不齐全的，受理部门应一次性告知申请人需要补正的材料。
    （二）复审。市居民经济状况核对机构组织对申请保障家庭财产以及家庭收入情况进行核对，并出具核对报告。国土房屋、公安（车辆）、人力资源社会保障、工商、税务、住房公积金、金融等部门和机构应当予以配合，共同做好公共租赁住房审核工作。市内四区国土房屋分局以区级居民经济状况核对机构出具的核对报告为参考，对辖区内申请保障家庭予以复审。
    （三）终审和公示。市内四区国土房屋分局将符合条件的申请保障家庭名单报送市住房保障中心。市住房保障中心对报送的申请保障家庭进行最终审批和公示。
    初审部门对不符合申请条件的申请保障家庭，应当书面通知并说明理由；复审、终审部门对不符合申请条件的申请保障家庭，应当及时退件给初审部门，并说明理由。
    新就业职工、外来务工人员由单位或本人统一按此申报程序到单位所在地街道办事处申请。

    第四章  配租和租赁管理

    第十五条  公共租赁住房保障家庭实行轮候、摇号制度，摇号结果通过媒体公示。具体按下列程序办理：
    （一）市住房保障机构向社会公告年度公共租赁住房保障计划安排；
    （二）符合条件的家庭申请参加摇号，摇号结果在媒体上公示；
    （三）摇号中签的租金补贴家庭由市住房保障机构发放租金补贴；摇号中签的实物配租家庭与公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，交纳相关费用后，办理入住手续。
    第十六条  具备下列条件之一的，在租金补贴轮候时可优先分配：
    （一）经民政部门认定的最低生活保障家庭、分散供养的特困人员等城镇住房救助对象；
    （二）生活困难的残疾人家庭；
    （三）孤寡老人及成年孤儿等一人家庭；
    （四）申请家庭成员中有重点优抚对象或者获得省部级以上劳动模范、全国英模称号的；
    （五）符合条件的单亲家庭；
    （六）国家规定的其他情形。
    符合条件的城市散居及机构养育的成年孤儿一人家庭，在有房源的前提下要优先安排实物配租，租赁补贴做到应保尽保。
    第十七条  取得租金补贴资格的家庭应在30日内与市住房保障机构签订《大连市租赁住房补贴协议》；取得实物配租资格的申请家庭应在30日内与公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位签订《大连市公共租赁住房租赁合同》。除不可抗力外，凡未按规定签订《大连市租赁住房补贴协议》或《大连市公共租赁住房租赁合同》的，视为自动放弃本次资格，1年后方可再次申请公共租赁住房。
    第十八条  《大连市公共租赁住房租赁合同》由市公共租赁住房的行政主管部门统一监制，一般应当包括以下内容：
    （一）合同当事人的名称或姓名；
    （二）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；
    （三）租赁期限、租金数额和支付方式；
    （四）房屋维修责任；
    （五）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；
    （六）退回公共租赁住房的情形；
    （七）违约责任及争议解决办法；
    （八）其他应当约定的事项。
    租赁合同签订前，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
    第十九条  中低收入住房困难家庭中的无房户家庭以及成年孤儿一人家庭保障标准，按照测算的市场租金标准50%予以补贴；中低收入住房困难家庭中的有房户家庭、新就业职工家庭保障标准，按照测算的市场租金标准30%予以补贴；外来务工人员家庭保障标准，按照测算的市场租金标准10%予以补贴；最低收入住房困难家庭保障标准，按照《大连市城镇廉租住房管理办法》规定的廉租住房租金标准收取租金或发放补贴。
    公共租赁住房承租家庭可提取住房公积金和住房补贴用于交纳租金。
    第二十条  对取得公共租赁住房保障资格的家庭，每3年复审一次。保障家庭应当提前3个月提出申请，并主动提供资料，配合做好审核工作。保障期内，保障家庭如家庭状况发生变化应主动申报。经审核，对符合条件的家庭可以继续保障，对不符合条件的家庭取消保障资格。
    第二十一条  公共租赁住房租赁合同期满需要续租的，保障家庭应在合同期满3个月前重新申请；经审核符合条件的，给予续租资格，重新签订租赁合同。
    新就业职工家庭承租的公共租赁住房租期不应超过5年，期满后不再配租；领取租赁补贴的新就业职工家庭和外来务工人员家庭，领取满5年后补贴终止。成年孤儿一人家庭公共租赁住房租期不应超过10年，成年残疾孤儿一人家庭可不受租期限制。
    第二十二条  公共租赁住房只能用于保障家庭自住，不得出借、转租、转让、赠与、继承、闲置或从事经营活动。
    第二十三条  保障家庭不得擅自对公共租赁住房进行装修、改变原有使用功能以及内部结构。保障家庭基于对房屋的合理利用所形成的附属物归公共租赁住房产权人所有，退租时不得拆毁，公共租赁住房产权人不予补偿。
    因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，保障家庭应负责维修或赔偿。
    第二十四条  公共租赁住房的日常管理、修缮维护、设施设备维修更新、物业服务，由公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位与被委托的专业经营管理公司通过合同进行约定。接受委托的经营管理单位应当按照有关法律、法规及合同约定认真履行职责。
    产权归企业的公共租赁住房的经营权可以整体转让，但不得改变其使用性质。
    政府鼓励社会企业参与公共租赁住房经营管理，对培育房屋租赁市场和房屋租赁企业，政府提供优惠政策。
    第二十五条  产权归政府的公共租赁住房，房租由产权单位收缴，按照政府非税收入管理的规定上缴同级国库，实行收支两条线管理。租金收入主要用于偿还公共租赁住房贷款利息、支付房屋管理和维修费用及物业服务费。费用不足部分，由市财政专项列支资金。
产权归其他单位的公共租赁住房，租金由产权单位收取，房屋管理和维修费及物业服务费等从房租中列支。

    第五章  监督管理

    第二十六条  市住房保障机构应当加强对公共租赁住房的监管，健全住房保障信息管理和监控系统，完善监督办法和措施。
    第二十七条  承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：
    （一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；
    （二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；
    （三）违反《大连市公共租赁住房租赁合同》相关条款，以及国家法律法规和相关规定的；
    （四）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。
    承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。
    搬迁期为3个月，期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
    第二十八条  对出具虚假证明材料的单位和个人，根据违规情节，由市住房保障机构提请有关部门依法追究相关人员的责任。对骗取公共租赁住房保障或者存在违规使用公共租赁住房等情况的家庭，由公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位解除公共租赁住房合同、收回公共租赁住房，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金；市住房保障机构取消其公共租赁住房补贴并记入保障性住房信用档案，该家庭5年内不得申请公共租赁住房保障。承租人拒不退回公共租赁住房且不补缴市场租金的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以依法申请人民法院强制执行。
    第二十九条  保障家庭有下列行为之一的，由市住房保障机构责令限期改正；拒不改正的，按照有关规定或者合同约定收回住房，由市行政执法部门没收违法所得，并予以处罚。其中，属非经营活动的，处以500元以上1000元以下罚款；属经营活动，有违法所得的，处以违法所得3倍的罚款，但最高不超过3万元；属经营活动，没有违法所得的，处以3000元以上1万元以下罚款。
    （一）出租、转租、转借、经营、转让公共租赁住房；
    （二）擅自装修或者改变住房用途；
    （三）毁损、破坏、改变住房结构和配套设施；
    （四）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房；
    （五）在公共租赁住房内从事违法活动。
    第三十条  公共租赁住房产权单位或者受其委托的经营单位有下列情形之一的，由住房保障主管部门责令限期整改，提请有关单位没收非法所得；情节严重的，移交有关部门对相关单位和责任人进行处理：
    （一）出租给不符合公共租赁住房申请条件的家庭；
    （二）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的；
    （三）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的；
    （四）其他违反国家和本市规定的行为。
    第三十一条  对应退出而拒不退出公共租赁住房的家庭，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可依法定程序申请人民法院强制腾退或提起诉讼，其间租金按市场租金收缴。
    第三十二条  对政府有关部门的工作人员，在公共租赁住房管理工作中利用职务之便，收受他人财物或其他好处，或不依法履行行政职责的，依法给予党纪或政纪处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章  附  则

    第三十三条  大连市其他区市县和先导区可参照本办法执行，也可结合本地区实际情况，制定具体办法。
    第三十四条  本办法由市国土房屋局负责解释，并制定实施细则。
    第三十五条  本办法自2016年1月1日起施行。2012年4月11日发布的《大连市公共租赁住房管理暂行办法》（大政发〔2012〕22号）同时废止。