辽宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》-辽高法[2 0 0 3) 1 6 4号

王希胜律师

辽宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》

辽高法[2 0 0 3)  1 6 4号

全省房地产案件专题研讨会纪要会议主要内容纪要如下：

一、关于房地产纠纷案件的受案范围问题

确定人民法院受理的民事房地产纠纷案件的范围，应以最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》为依据。

    作为民事案件立案受理的房地产纠纷，必须符合民事纠纷的一般条件，即该项纠纷产生于平等主体之间的财产关系之中。

    因落实政策、行政指令，单位内部建房、分房，房改政策等非民事法律关系而产生的房地产纠纷，不在民事案件的受案范围之内。

    因涉及军队房地产腾退，拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院受理的民事案件。

    村民与村民委员会之间因国家建设征用集体土地而产生的征地补偿费(不包括地上附着物补偿费)和安置补助费的分配、使用问题产生的纠纷，原则上不应作为民事案件受理。

    二、关于公有房屋承租使用权的交易流转问题

    公有房屋的承租使用权属用益物权。在不违背法律规定的条件下厂原则上可以在民事体之间合法流转。但公有房屋承租使用权的交易(含买卖、交换和差价交换)须经房屋所有权人同意。

    因夫妻关系存续而形成的公有房屋承租使用权，在离婚分割时应当征得房屋所有权人的同意，并以有利于社会稳定为前提。分割有困难的，可折算为货币后再行分割。

三、关于集资建房问题        

内部职工与单位之间、内部职工之间，因所在单位集资建房的集资、建设和分配问题产生的纠纷，不属于人民法院受理的民事案件范围。   

    单纯的集资建房项目(不包含商品房开发内容)，不具备商品房开发的合法要件，对外预售或销售集资房，不能办理〈商品房预售许可证〉和的商品房销售许可，其预售和销售行为无效。

面向社会集资建房的，为商品房开发中的违法行为，集资建房行为无效。

外部人员以内部职工的名义缴纳集资款、参与集资房分配的，行为无效。

四、关于临时建筑、违章建筑和违法建筑的处理问题

    依据物权法定原则，不动产物权的成立及其权属内容应当符合法律的规定。违章建筑和违法建筑尚未形成合法的不动产物权，不能依法交易流转。无论是当事人之间的契约还是人民法院的裁判，均不能将其作为不动产进行权利处分。

   临时建筑的不动产物权，在权利内容和存续期间上均受到一定限制。对临时建筑的权属进行处分时，不得超出该临时建筑的权利范围。

    五、关于国有土地使用权出让合同的性质问题

    行政主管部门就特定的国有土地使用权出让事项进行审批的行为是具体行政行为，由此产生的纠纷不属于民事纠纷案件。

   国有土地使用权出让合同是一种以行政审批为前提的民事合同。国有土地使用权出让审批确定后，当事人签订合同、履行合同的行为是平等主体之间的民事法律行为。由此产生的纠纷属民事争议，应作为民事案件进行审理。

    六，关于利用农村集体土地进行房地产开发的合法性问题

    农村集体所有土地的所有权和使用权依法不得流转。利用农村集体土地进行商品房开发的行为以及由此产生的开发合同、联建合同等，均为无效。但在诉讼之前当事人已补办了土地征用、出让手续的，可以认定有效。

    农村集体经济组织利用农村建设用地建成房屋后对外出租、农村宅基地使用权与地上房屋一并转让，均不违反法律的禁止性规定，可以认定为合法有效。

    七、关子开发行为无效后的房、地处理问题

    联建合同、土地使用权转让合同等，在诉讼中被认定为无效后，可能出现一方当事人投资建设的房屋附着于他人拥有使用权的土地之上的房，地异主状态。

    处理此类问题，首先应当考察该地上建筑物建设的合法性。如果该建筑物的存在不具备合法性，也不能通过补办行政审批手续来弥补，例如违法占用农业用地，军事用地、公共设施用地、违反规划等，该建筑物则不能作为合法的不动产来处理其物权。其次应当综合考虑该土地使用权及地上建筑物的性质和价值，当事人的出资情况、给付能力、过错责任等因素，结合当事人的意愿，处理房、地的物权归属。第三应当遵循房地权属统一、利益分配公平、过错责任相当的原则，并充分考虑处理结果的可执行性。

八、关子拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁安置协议的拆迁纠纷，人民法院应否作为民事案件受理的问题

在经自愿协商达成拆迁安置协议之前，拆迁人与被拆迁人虽同为平等的民事主体，但双方之间并没有形成民法意义上的权利义务关系。拆迁批复的确定和《拆迁许可证》的颁发属行政审批行为，该行为没有也不可能设定当事人之间具体的民事关系。在达成拆迁安置协议之前，一方当事人以对方为被告提起民事诉讼，不符合民诉法第一百零八条的规定，法院不应立案受理。

    当事人之间达不成拆迁补偿安罟协议的，其争议的解决应当按照国务院现行《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定执行。

    九、关于拆迁安置协议的变更和撤销问题

    拆迁人与被拆迁人经自愿协商达成拆迁安置协议后，当事人仅以被拆迁房屋未经评估为由请求变更、撤销协议的，不应予以支持。

    被拆迁房屋已经被拆除完毕，拆迁人又以重大误解，显失公平为由要求变更、撤销拆迁安置协议的，不应予以支持。被拆迁人签订协议时有欺诈行为的除外。

    被拆迁人接受协议约定的安置、补偿条件后，又以重大误解，显失公平为由请求变更、撤销拆迁安置协议的，不应予以支持。拆迁人签订协议时有欺诈行为的除外。

    当事人行使上述款项的撤销权，应当在法定期限内提出。

    十，关于被拆迁人的回迁优先权问题

    拆迁人与被拆迁人在拆迁安置协议中明确约定了原地安置并且确定了具体回迁房屋的，被拆迁人履行协议义务后，对该回迁房屋享有优先权。被拆迁人优先于拆迁人的其他债权人(包括建设工程施工人、房屋买受人等)和抵押权人取得该房屋的所有权或使用权。

    十一，关于建设工程施工单位的资质问题

    根据我国建筑法的规定，建设工程施工单位的企业资质，是建筑行业的市场准入条件。为保证建筑市场的规范化运行，人民法院在建设工程施工合同纠纷案件的审理中，应当严格把握施工单位的企业资质问题。

    对无资质承揽工程、超资质承揽工程以及变相以施工企业资质进行交易的行为，法院应当依职权审查其效力。相关施工合同应当认定为无效。

    十二、关于工程价款决算定额和取费等级问题

    建筑工程决算定额和取费等级，是行政主管部门颁行的，有关工程价款决算的市场指导性标准。

    在建设工程施工合同中，当事人出于真实意思表示自愿约定的决算定额和取费等级属合同价格条款。如约定内容不违反法律，法规的其他禁止性规范，应当确认约定有效。一

方当事人以约定内容与现行定额和施工企业的取费等级不符为由，要求变更、撤销该合同条款或认定该条款无效的，不应予以支持。

    十三，关于工程价款决算问题

    在建设工程施工合同纠纷案件中，当事人之间出于真实意思表示，自愿进行的工程价款决算，是认定涉案工程价款决算值的重要依据。一方当事人要求抛开原决算值，对工程

价款重新进行审计、鉴定的，不应予以支持。但合同有特殊约定的除外。

    如双方当事人没有确认原决算已包含全部施工内容，且。提出请求的当事人能够证明原决算确有漏项，可由当事人双方协商补正。协商不成，可委托专业机构就漏项部分进行鉴定修正。

    十四、关于工程造价的司法鉴定问题

    在建设工程施工合同纠纷案件中，当事人不服法院委托专业机构就涉案工程造价做出的鉴定结论，申请重新鉴定的，如无“证据规定”第二十七条所规定的四种情形，不应予以支持。

    如提出请求的当事人能够证明原鉴定结论确有漏项、错项，可由当事人双方协商补正。协商不成，可委托原鉴定机构对原鉴定结论的漏项、错项部分进行复议修正。

    十五、关于建设工程施工合同欠款纠纷案件中的反诉和抗辩问题

    建设工程施工合同欠款纠纷案件中，作为被告的工程发包人就承包人的施工质量提出异议的，应区分不同情况分别处理：如果发包人就工程质量问题要求承包人修复、赔偿，承担违约责任，并请求承包人给付相应款项的，应当提起反诉并交纳反诉案件受理费，

    如果发包人不就质量问题提出具体请求，而仅将其作为拒绝验收，交接、决算或拒付工程款的事由，视为抗辩理由。

    十六、关于建设工程施工质量的异议期限问题

    建设工程的施工质量，应当满足该建筑物的使用要求。在建设工程施工合同质量纠纷案件中，工程发包方提出工程

质量异议的期限问题应按下列标准处理：

    工程已经验收合格或交付使用的，发包方的质量异议应在双方约定的建设工程保修期限内提出。双方未就建设工程保修期限问题作出明确，有效约定的，应按法律、法规、规章、行业标准规定的建设工程保修期限执行。

  工程发包方超过上述期限后提出的施工质量异议，不应予以支持。但工程承包方在施工中有其欺诈行为的除外。

   针对地基基础工程和主体结构工程的质量异议，可在建筑物合理使用寿命期限内提出。

    十七、关于建设工程价款的优先受偿权问题

    合同法第二百八十六条规定的建设工程承包人的优先受偿权，是区别于留置权和抵押权的一种法定优先权。该优先权优于抵押权和其他债权，但不能对抗原地回迁安置的被拆迁人和已交纳大部分购房价款的房屋买受人。

    上述法定优先权的权利主体，限于建设工程施工合同的工程承包人，不包括工程勘察合同和工程设计合同的承包．

    处理建设工程价款的优先受偿权问题，必须严格执行法律的规定和最高法院的司法解释。

    十八，关于商品房的预售和销售许可问题

    房地产开发商预售、销售商品房的民事权利能力，以取得《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》为标志。许可证不仅是行政许可的一般结果，而且具有公示和公信的法律效力。相关行政主管部门为开发商出具的准许预售或销售的函，可视为与许可证具有同等效力，开发商据此而为的商品房预售或销售行为，原则上应认定为合法有效。

    十九、关于施工单位出售所建房屋问题

    施工单位在取得房屋所有权之前，以自己的名义出售所建房屋的，按出卖他人之物处理。

  施工单位未经开发商同意，以开发商名义出售所建房屋的，按无权代理处理。

    经开发商同意，施工单位以开发商的名义对外签订房屋买卖合同，并以销售价款抵顶工程欠款的，施工单位的售房行为是一种代理行为，由此而产生的房屋买卖合同应当认定为有效。

    开发商许可施工单位对外销售房屋以抵顶工程欠款后，又将该房屋出售给其他买受人的，按一房二卖处理。

    二十、关于商品房买卖合同的一倍赔偿问题

  对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，应作如下理解：

    1、买受人请求出卖人返还已付购房款及其利息的，应予支持。该项利息属返还内容，不属赔偿内容。

    2，买受人请求“赔偿损失”的范围应为出卖人违约而造成的实际经济损失，该项赔偿为补偿性赔偿。

    3、如买受人提出请求，·可在判决支持1、2项请求的同时，另判决出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该项赔偿为惩罚性赔偿。如买受人没有过错，其在已付购房款一倍以内的赔偿请求额应予照准。

    二十一，关于商品房买卖合同的约定违约金问题   

    对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3 0％为标准适当减少”应作如下理解：   

    调整约定的违约金，应当以当事人提出相关请求为前提。

    判断约定违约金过高的标准是，约定违约金与实际经济损失之比高于1 3 0：1 0 0。

    调整过高的约定违约金；以实际经济损失的1 3 0％为基准酌定。

    当事人约定了赔偿实际损失并支付违约金的，从其约定；没有约定赔偿实际损失并支付违约金的，当事人可选择赔偿实际损失或支付违约金。

    二十二、关于解决一房二卖纠纷中买受人权利冲突的标准问题

    解决一房二卖纠纷案件中房屋买受人之间的权利冲突，可按如下标准掌握：

    有效房屋买卖合同的买受人原则上优先于无效合同的买受人取得房屋所有权，

    合同均为有效的，已办理房屋产权过户登记的买受人取得房屋所有权；

    买受人均未办理房屋产权过户登记的，已接受出卖人交付的买受人优先取得房屋所有权；

    买受人均未接受卖出人交付的，合同签订在先的买受人优先取得房屋所有权。

    二十三、关子房屋买卖合同的效力与房屋产权过户登记的关系问题

房屋所有权交易的过户登记，是房屋买卖合同约定和履行的内容，而不是房屋买卖合同有效和生效的要件。生效的买卖合同，双方没有办理所有权过户登记的，属合同没有履行完毕，交易没有最终完成，但并不因此而影响合同的效力。

以上内容，可供全省法院在民事审判工作中参考。但如与法律、法规及最高人民法院司法解释相抵触，应以法律、法规及最高人民法院司法解释为准；

    各级人民法院在参考执行中，请将遇到的问题及时反馈我院，以便改进提高我省民事审判工作的执法水平。