王希胜律师 13840969156

大连法律网

 找回密码
 注册
搜索
王希胜律师13840969156办公位置地图导航Famous Lawyer Xisheng Wang联系我们
查看: 8906|回复: 1

要求共同居住人腾退房屋上诉案

[复制链接]
发表于 2012-7-3 10:58:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
代 理 词
一、上诉人对诉争房屋具有承租使用权
1.1E是诉争房屋共同承租使用权人。
诉争房屋于198X年大化集团分配给C、D、E一家三口共同居住使用。分房时E 2X岁,并且与C同在大化集团工作,大化集团在分房时分给E一些面积和份额。
承租公有住房是一种国家福利,享有福利的是共同居住的家庭成员,本案是一家三口,而非C个人。诉争房屋属于家庭共有权益,不属于C一个人。
1.2实际上C在与维持产权单位的承租关系中只是名义上的承租人,实际上其已经将房屋承租使用权转交给了E。
C自198X年X月起就迁至皮口镇居住(见一审第二次开庭笔录及甘峰社区证明),只是名义上的承租人,并未在该房屋实际居住过。
C与配偶在皮口另有住房。
C实际是将该房给了其儿子E,由E夫妻共同承租和使用。
若其儿子E仍在世,C就不可能要求其儿子腾房,也不会将房屋转卖给其孙子A2,因此实质C已经放弃了对该房的承租使用权。
1.3上诉人对诉争房屋拥有承租使用权。
E与被上诉人A1于199X年X月离婚后,于199X年X月与上诉人登记结婚。自199X年X月上诉人一直实际居住在诉争房屋内至今已有1X年,其于199X年X月将户口迁入该屋。该房一直由上诉人与E(E死后由上诉人独自)占有、居住、使用、受益、管理和缴纳水电煤气等费用。
E与于199X年X月与上诉人登记结婚,于200X年X月死亡,双方婚姻关系存续近8年。参照《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》,双方婚姻关系存续5年以上,上诉人即拥有与其丈夫E同等的承租使用权。若双方离婚,上诉人可以要求承租该房或要求房屋价值一半补偿。
上诉人享有在一定条件下的变更为具名承租人的权利
参照大房局发[1997]118号文第一条、大房局发[2000]41号文第一条规定“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理变更手续”。
若C未参加房改,上诉人作为家庭成员共同居住2年以上,享有在一定条件下的变更为具名承租人的权利。
显然上诉人作为家庭成员之一自199X年X月至今一直拥有诉争房屋的终身承租使用权,属于诉争房屋的共同承租使用权人。  
该权益不因E参加房改或将房改房转让第三人而丧失。
二、房改前上诉人对诉争房屋拥有承租使用权,在房改后上诉人拥有该房居住使用权;上诉人为房改后房屋共有人,享有房改后房屋上市交易的优先购买权。
2.1上诉人在房改前对诉争房屋承租使用权(详见观点一)。
2.2上诉人在房改后对该房拥有居住使用权。
上诉人该权益不因C参加房改而丧失,也不因C将房屋转让给第三人而丧失。
2.3上诉人为房改后诉争房屋产权共有人
参照上海高院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条:按“九四”方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。上海高院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第三条:按94方案购买公有住房,登记权利人死亡的,具备可以主张产权共有条件的人,应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。
E以具名承租人身份购买的房屋是代表共同居住家庭成员之行为。上诉人作为房改前的承租使用权人,应与E共同共有诉争房屋房改后产权。
2.4上诉人对房改后诉争房屋产权享有优先购买权
大房局发[2000]70号文第十条:有偿转让公有住房承租权,同等条件下同套房屋共同居住人有优先受让权。
参照上海高院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》第15条:依法可以出卖的房屋,房屋的共有人、同住人、承租人在出售时,在同等条件下,有优先购买的权利。
房屋租赁关系的承租人依法享有优先购买权,比承租人对房屋享有更大权益和利害关系的权利人,自然也应享有优先购买权。
依据《民法》共同共有规定,上诉人主张优先购买权应当得到支持。
三、被上诉人与C房屋买卖合同无效
    3.1被上诉人与C恶意串通损害上诉人利益,签订的房屋买卖合同无效。
3.1.1被上诉人与C具有恶意串通的动机,主观上存在明显恶意。
被上诉人A2乃C唯一孙子,先前对房屋无任何权利。上诉人系C儿媳,上诉人与E无子女,E已过世。若维持公房关系现状,在C过世后,上诉人作为共同居住两年以上的家庭成员自然会获得诉争房屋的承租权。在C看来:儿子E已经死亡,自然没有让房屋落入外姓人手里的道理,将房屋留给其孙子是C本意。
C与被上诉人明知上诉人在诉争房屋居住,拥有承租使用权而积极买卖,主观上恶意。
3.1.2房屋买卖行为是串通一气的结果
3.1.2.1 C参加房改和将房屋转卖给被上诉人是精心设计好的圈套,是一个骗局,在串通损害上诉人的利益。
C与被上诉人自始自终向上诉人隐瞒了房改、房屋买卖行为。
C于201X年X月X日开始隐瞒上诉人参加房改, X月X日办理房改登记,随后获得产权证。201X年X月X日C继续隐瞒上诉人开始办理公证委托将房屋产权卖给被上诉人。被上诉获得房屋产权证后于201X年X月提起诉讼要求上诉人腾退。
C与被上诉人一些列串通侵害上诉人利益行为连贯,一切都是设计好的圈套和骗局。
3.1.2.2房屋买卖对价明显不合理。
房屋市场价值约为4X.X万元,双方买卖价格仅为1X.X万元,房价明显偏低,对价明显失衡不合理,对此双方均未能作出合理解释。
3.1.2.3C与被上诉人买卖房屋行为是虚假的
据了解,就是这1X.X万元购房款被上诉人并没有实际支付给C。双方交易是虚假的,双方不能提供银行的存取款凭证及资金来源等证据证明交易的真实性。
3.1.3C与被上诉人恶意交易行为侵犯了上诉人对房屋拥有的使用权,私房的共同共有权、优先购买权。其恶意私下串通,假借转让名义处分诉争房屋,严重侵犯了上诉人权益。
3.1.4被上诉人不属于善意第三人
被上诉人明知上诉人拥有居住权,其购买后必然产生纷争而积极恶意购买,并未支付合理对价,其不属于物权法中的善意第三人,不能以善意取得物权制度对抗上诉人的相关权益。
依据《民法通则》第58条:恶意串通损害第三人利益的民事行为无效;《合同法》第52条规定:恶意串通损害第三人利益的合同无效。
3.2C出卖诉争房屋房改后产权未应征得上诉人同意,转让行为无效。
3.2.1按大连地方规定,承租人与其配偶参加房改无需征得同居人同意,但承租人转让承租权仍需征得同居人同意。
参照大房局发[2000]41号文“申请房屋承租权过户应交验:与原承租人同居者在二人以上的,出具经公证机关公证的共同居住人同意其中一人可以过户的证明”。
大房局发[2000]70号第十三条固定“转让公有住房承租权,当事人应提供转让方具有完全民事行为能力的同居人同意转让的书面证明”。
大连公有住房承租权转让暂行办法(大房局发[2002]94号)第五条规定“成年共居人未出具书面同意转让的公有住房的公用住房承租权不得转让”;第八条规定“公有住房承租权转让当事人双方办理转让过户手续,应向公有住房所有权单位提交:公有住房承租权的成年共居人同意转让的经公证的书面证明”。
3.2.2 参照上海高院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》第四条:公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制,在未经共同居住人同意的情况下,从维护居住生存利益角度出发,原则上应确认该转让合同无效。
既然法理上公房使用权转让如此要求,即使公房变成私房也应如此。
公有住房承租权转让需要共居人签字认同,诉争房屋房改变成产权房,但为了保护同居人的使用权,具名产权人也应当征求成年共居人的同意。
3.2.3依据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条已购公有住房有权人要求将已购公有住房上市出售的,应当主管部门提交:同住成年人同意上市出售的书面意见。
未经同居人同意,从维护居住人生存利益角度出发,原则上也应确认转让行为无效。
3.3依法诉争房屋不得上市出售
依据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市出售,但有下列形之一的已购公有住房不得上市出售:产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;或上市出售后形成新的住房困难的。
3.4基于公有关系,未征得公有人同意,C的擅自处分行为应认定无效
依据《民法通则若干问题的意见》89:在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。上诉人与C对诉争房屋拥有共同的使用权,在C擅自处分共有财产应认定无效。
3.5侵犯了上诉人的优先购买权,应认定无效。
既然合同无效,被上诉人也就不具有诉权。
四 、被上诉人无权要求上诉人腾房
    4.1 C与被上诉人的房屋买卖行为无效(详见观点三),被上诉人无权要求上诉人腾房。
4.2基于共同拥有使用权,共同拥有房改后私房的产权,被上诉人无权要求上诉人腾房。
公房使用权中有其他家庭成员财产份额的,构成公房承租权共有和房改后产权共有。按照民法关于共有的原理,在共有物分割之前,共有人不能对共有物独占,不能妨碍其他共有人行使权利。在共同承租使用权人仍拥有使用权情况下,法院不宜改变房屋居住现状,要求上诉人腾房。
4.3房改后,C无权要求上诉人腾房;被上诉人即使购买了该房屋,其权利也受限于C曾对房屋拥有的权利范围,被上诉人也无权要求上诉人腾房。
4.4从合同法的角度讲,房屋产权卖给被上诉人后上诉人仍享有使用权。
   《合同法》第150条规定:出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务;第151条规定:买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买受的标的物享有权利的,出买人不承担本法第150条规定的义务。
本案中,既然被上诉人作为讼争房屋的买受人在购买诉争房屋时明确知道上诉人对诉争房屋一直居住并享有使用权的事实,而依然积极购买并且不提出任何异义,就等于其愿意购买负有债务(他人享有使用权)的诉争房屋,也就是说被上诉人的行为表明其原意承担保证上诉人在其买受的房屋内享有使用权的义务。
4.5 C在《住房共居人口认定单》明确承诺:保护共居人对房屋的共同使用权。这承诺对这对C和被上诉人均有效,被上诉人应受此承诺限制。
4.6根据“买卖不破租赁”原则,上诉人享有的使用权不因房屋产权变化而丧失。
一审判决未能保护上诉人的合法权益,反而使侵犯行为合法化,应予纠正。
五、本案实质是家庭成员间关于公房承租使用权争议,依法法院不应当受理。
5.1 C系被上诉人A2爷爷,被上诉A1系C儿子E前妻。上诉人系C儿子E妻子,C儿媳。显然上诉人与被上诉人均与C属于共同的家庭成员。
5.2C为了达到将诉争房屋留给孙子目的,于201X年X月参加房改,并于当月与被上诉人恶意串通假意将诉争房屋卖给被上诉人,进而被上诉人意图借助人民法院强制力让上诉人腾退,取消上诉人对房屋的居住使用权,达到独霸诉争房屋目的。
因此本案表面看来是房屋腾退案件,但实质是公房承租使用权争议。
5.3依据辽宁省高院-辽高发(2009)120号文第4条:职工家属之间因公有房屋承租使用权的分配、收回、发证、房改等问题发生的纠纷,不应按民事案件审理。最高院也有类似司法解释。
既然家庭成员间关于公房承租使用权争议法院不应受理,一审法院违背相关规定本意受理此案件是错误的。
依法应裁定驳回被上诉人起诉。
六、一审法院处理结果显示公平,不利于社会稳定
6.1 C与本案有直接厉害关系,与被上诉人共同侵权,理应追加为本案当事人。
6.2上诉人在一审阶段始终未同意被上诉人的诉请,只是在调解阶段同意和解,满足上诉人一定要求后可以考虑将房屋交付被上诉人。现上诉人仍不同意被上诉人的诉请,不同意腾房。
6.3上诉人其因有住房无法获得经济适用房货币补贴资格,而被上诉人A1却已经获得补贴资格
6.4一审既然认为上诉人占有、使用该房无法律依据,却又给上诉人补偿,相互矛盾。
6.5一审法院认定房屋价值以C与被上诉人签订的房屋买卖合同为准是错误的,没有法律依据。
诉争房屋市场价值约为4X.X万元(5X.X*X000元/平方米),而一审法院只补偿上诉人区区X万元,明显是在袒护被上诉人,处理结果显失公平,违反公平原则。依法上诉人有权在诉争房屋终身居住,余下几十年的租金不是X万元所能换得。
6.6诉争房屋上诉人居住了1X年,无另有住房,是其生存所必须,不具有腾房条件。
一审结果势必使上诉人无去处,在改变现状,激化社会矛盾,可
能导致严重社会后果。上诉人表示上访到最高院也在所不惜。
6.7参照辽宁省高院-辽高发(2009)120号文第4条:审理共有房屋所有权纠纷案件,应当站在维护人民群众基本生活条件的角度,依法保护公有房屋承租使用权人、共同居住人的居住使用权。应当按照诚实信用、等价有偿的民法原则,维护交易、流转秩序。
综上所述,上诉人对诉争房屋享有合法权益,公民的合法权益应受法律保护,被上诉人的诉请理由不充分,违法公平、诚实信用原则,不应支持,应予驳回。  


上诉人代理人:王希胜律师

        2012年4月26日
 楼主| 发表于 2012-7-3 11:01:41 | 显示全部楼层
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

王希胜律师辽宁瑞石律师事务所创办人,大连最早最专业的法律网站-大连法律网www.dalianlaw.com)创办人。

1995年开始从事律师职业,至今执业二十年,长期在诉讼一线,办案几千件,理论功底深,办案经验丰富,法律业务娴熟。

电话:13840969156  0411-83615018  

Archiver|手机版|大连法律网 ( 辽ICP备11016413号 )

GMT+8, 2022-12-5 12:35 , Processed in 1.132346 second(s), 16 queries .

王希胜律师 | 13840969156 | 短信 | 地图导航 | 微信扫描,添加王希胜律师

辽公网安备 21020302000018号

快速回复 返回顶部 返回列表