期房按揭抵押不具物权效力

王希胜律师

孙 山



         　　抵押权属于物权法调整范畴，主要是指债权人对于债务人或第三人提供的作为债履行担保的财产，在债务人不履行债务时；债权人径行处置担保财产，并从价金中享有优先受偿的权利。期房买卖中购房人以尚未获取所有权的房屋（楼花）为之抵押登记时，银行在主张债权的同时有无房产处置权——物权，是个颇有争议的话题。
  　　期房是指依法获准尚未建造或正在建造的房屋。前者称之为卖楼花，即楼花按揭抵押，后者为在建房屋按揭抵押，两者统称为期房买卖。据此购房人因资金不足向银行贷款时，即发生了购房人以不存在的房屋设定抵押的问题。对此情形主张银行享有房产处置权的人认为，购房人将合同取得的房屋期待权让渡给银行作为取得贷款担保，若购房人能按期还本付息则视为将期待权赎回，故取得房屋产权，否则将失去房屋所有权。笔者认为，就形式而言，期房买卖抵押登记行为，类似法国的契据登记，但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在。契据登记是指登记机关依据当事人订立的合同所载明的内容进行径直登记，值此始产生抵押效力的制度。我国并不承认也不采用契据登记制度，而实行的是不动产登记、发证制度，故此，期房抵押登记行为充其量可视为合同内容在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。

  　　笔者之所以强调期房买卖中的抵押不具有物权效力，是因为作为法律之物的房屋正在建造之中，所有权也尚在形成，届时，以不存在的房屋设定抵押，其权利的合理性应受质疑。另据《城市房地产管理法》有关“国家实行房屋所有权登记发证制度”以及《城市房屋权属登记管理办法》有关新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，还有《城市房地产抵押管理办法》有关“抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”之规定，银行只能请求购房人或开发商偿还贷款——债权；而不能对房产实施处置权——物权。