大连某某物业管理有限公司与张某某物业服务合同纠纷上诉案

王希胜律师

大连某某物业管理有限公司与张某某物业服务合同纠纷上诉案
辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
                                     （2010）大民二终字第1628号
      上诉人（原审原告）：大连某某物业管理有限公司，住所地大连市中山区中南路51号山屏花园30—2—1号。
      被上诉人（原审被告）：张某某。
      上诉人大连某某物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2010）中审民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
      原审法院经审理查明，2008年7月5日，被告与大连时代广场发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的大连时代广场B座1单元06层02号房屋，该合同第十八条约定“买受人（被告）的房屋仅作住宅使用，买受人（被告）不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。被告入住该房屋后，于2009年8月28日经大连市工商行政管理局中山分局审核取得大连市中山区如之朵美容院营业执照，经营场所为大连市中山区世纪街26号B座1-6-2号。查，大连市时代广场发展有限公司委托原告对大连时代广场公寓部分、会所、及地下停车库实行物业管理。被告属于原告的物业服务与管理对象。另查，原、被告签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为；第三项7款19条规定：“不得在其物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品。”《物业手册》第5项24条明示：“业户不得在楼内派发宣传单，业主不可将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙”。
      原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。根据大连时代广场发展有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》，被告属于原告的物业服务与管理对象。根据原、被告签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为；第三项7款19条规定:“不得在其物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品。”《物业手册》第5项24条明示：“业户不得在楼内派发宣传单，业主不可将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙”。本案中，被告擅自改变房屋用途，原告作为物业管理公司有权向人民法院提起诉讼，人民法院应当受理。但其对自己的主张有责任提供证据。现原告提供的证据仅能证明被告擅自将案涉房屋改为经营性用房，并曾为其经营的大连市中山区如之朵美容院进行广告宣传，其未提供证据证明被告在物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品，亦未提供证据证明被告在楼宇内派发宣传单或将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙。虽然被告的行为违反了《临时管理规约》中双方对房屋用途的规定，但其对房屋的使用并不存在实施妨害物业服务与管理的行为，未对本案原告构成侵权。综上，原告要求被告停止将住宅用作经营性用房的侵权行为，恢复房屋住宅用途，停止发布以住宅为经营性用房的相关商业广告，证据不足、于法无据，不予支持。据此，原审法院判决：驳回原告大连某某物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告承担。
      宣判后，原审原告大连某某物业管理有限公司不服，提出上诉称：1.张某某的行为确系违反了法律、法规及管理规约，妨害了物业服务与管理，应承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任。根据《商品房买卖合同》的约定以及时代广场项目设计规划的用途，案涉房屋用途为住宅。开发商大连时代广场发展有限公司向张某某交付房屋时提交的《临时管理规约》、《住宅使用说明书》、《业户手册》等也明确约定案涉房屋用途为住宅。但张某某在使用中将房屋改作经营性用房，并通过半岛晨报刊登广告及发放广告单的形式对外进行宣传，张某某的行为构成违约，极大地妨害了物业公司正常的物业服务与管理。2.张某某将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，应当排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。根据相关法律规定，业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意；而本案的其他业主不仅没有同意，且多次向物业公司投诉，强烈要求按照购房合同规定，恢复房屋住宅用途。3.原审判决认定事实不清、适用法律错误。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。
      原审被告张某某表示服从原审法院判决。
      本院经审理所查明和认定的事实与原审一致。还查明，对于张某某等业主将案涉的住宅改为经营性用房的行为，与张某某居于同一座楼的其他业主已向上诉人进行投诉并要求给予明确的答复和解决。
      本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。根据大连时代广场发展有限公司与上诉人签订的《前期物业管理委托合同》，张某某属于上诉人的物业服务与管理对象。根据上诉人与被上诉人签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为。本案中，被上诉人张某某私自将案涉的住宅房屋改为经营性用房，没有按照其专有部分的原使用目的使用，损害了区分所有权人的共同利益，违反了管理规约的规定，构成违约，应承担违约责任。且被上诉人张某某将住宅改为经营性用房的行为，使得外来人员增多，增加了其他业主等待电梯时间，影响了正常用户的出行，降低了上诉人的物业服务质量，提高了使用电梯的频率，会减少电梯的使用寿命，增加发生故障的机率，客观上导致上诉人对电梯的维护成本增加；另外，由于住宅改为经营性用房，导致外来人员进出楼内，给住宅业主居住环境带来安全隐患等；综上可以看出，被上诉人张某某将住宅改为经营性用房的行为已妨害了上诉人日常的物业服务与管理，故对上诉人请求判令被上诉人张某某停止将案涉的住宅用作经营性用房的行为，恢复房屋的合法住宅用途的请求予以支持。关于上诉人提出要求张某某停止发布以住宅为经营性用房的相关商业广告的行为，张某某是否发布商业广告以及发布的方式、方法等，现有证据并不能证明被上诉人违反了双方签订的《临时管理规约》、《业户手册》等规定，上诉人无据证明张某某在物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的横幅或招商广告物品，也没有证据证明张某某在楼宇内派发宣传单或将广告招牌悬挂于楼内或楼宇外墙，故上诉人此项请求无事实和法律依据，不予支持。至于被上诉人张某某提出其已办理了工商登记并取得营业执照一节，办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，并不能据此认定其“住改商”的行为具有合法性。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求应予支持。原审判决适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
      一、撤销大连市中山区人民法院（2010）中审民初字第85号民事判决。
      二、被上诉人张某某于本判决生效后十日内，停止将案涉的住宅用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途。
      三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
      一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人承担100元，被上诉人承担100元。
本判决为终审判决。

                                 
            
                                                                                                               审   判  长    赵   虹
                                                                                                               审   判  员    侯学枝
                                                                                                               代理审判员    刘丽媛
                                                                                                               二0一0年十二月九日
                                                                                                               书   记  员    尚晓丹

      适用法律：
      《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条
      第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
      （一）……
      （二）原判决适用法律错误的，依法改判；
      （三）……
      （四）……