大连市城市房屋交换管理暂行规定

王希胜律师

（大房局发[1995]第90号文1995年9月20日发布）

第一章 总 则
第一条 为了加强城市房屋交换管理，维护换房市场的正常秩序，保障国家和房屋交换当事人的合法权益，根据《辽宁省城镇房地产交易管理条例》和《大连市城市公有房屋管理规定》及其他有关规定，制定本规定。
第二条 凡在大连市城市规划区内（含建制镇和独立工矿区）进行各类房屋（含住宅、非住宅，下同）使用权交换的单位和个人以及跨省、市个人之间公有房屋使用权交换的（以下简称换房人），均应遵守本规定。
第三条 大连市房地产管理局所属的大连市房屋交换管理机构负责全市房屋交换市场行政管理工作台。其主要职能是：组织宣传、贯彻国家、省、市有关房屋交换的管理规定，并制定具体实施细则；指导和监督县（市）、区心脏各产权单位（含牧业管理公司，下同）的房屋交换工作；组织指导群众性的换房工作；负责对房屋交换中介机构的资质审查；查处和纠正违反本规定的行为；办理房屋交换审批手续；提供房屋交换信息和委托换房服务。
大连市房地产管理局派驻市内各区的房地产管理部门所属的换房管理机构，应在市换房管理机构的指导下开展辖区内的房屋交换管理工作。
各县（市）、区房地产管理机关所属的换房管理机构负责本行政辖区内的房屋交换管理工作。
各房屋产权单位应在市及县（市）、区换房管理机构的指导下搞好本单位自管（托管）房的交换管理工作。
第四条 房屋交换应本着有利生产，方便生活，调剂余缺，自愿互利的原则，合法公正的进行。禁止任何单位和个人利用房屋交换侵害国家、集体和他人利益。　
第五条 房屋使用人换房时，必须征得房屋产权人（含共有人，下同）的同意，产权人对使用人合理的换房要求应给予支持。
房屋交换使用权后，产权性质不变。
第六条 房屋交换须符合下列条件：
1.        房屋产权和租赁关系清楚，证件齐全、有效、无争议；
（二）住宅用房的换房人须有房屋所在地常住户口；非住宅用房的换房人须有依据为房屋所在地的营业执照或法人资格证书；
（三）产权人同意换房并出具书面证明；
（四）分户的换房人须是常住户口中具有完全民事行为能力的同居人口；夫妻分户须持离婚法律手续；
（五）并户的换房人须是夫妻关系、父母与子女关系或法律认可有赡养、监护关系的其他家庭成员；
（六）外埠房屋与本市房屋交换的，须持本市有关机关出具的调转手续或准迁证明。
第七条 有下列情形之一的，禁止进行房屋交换：
1.        房屋权属、租赁关系尚未确定或有纠纷的；
2.        在建房屋虽已竣工但未交付使用的；
3.        已公告拆迁的房屋或经鉴定为险房的；
4.        分户的同居人口不具有完全民事行为能力的；
5.        不符合并户条件的；
6.        行政机关、司法机关决定哉裁定限制房地产权利的；
7.        其他违反房地产管理规定的。
第八条 房屋交换，当房屋使用价值有差异时，换得房屋使用价值高的受益方，应按规定向换房管理机构交纳差价补偿金。
第九条 凡通过换房改变房屋使用用途的，须经产权人同意并符合下列条件：
1.        符合城市规划要求；
2.        符合房屋使用安全；
3.        不影响环境和相邻房屋的使用；
4.        不违反法律、法规和规章的有关规定。
第三章 委托换房
第十条 委托换房是指换房人在未找到合适的兑换方之前，自愿将寻查房屋兑换方的事宜，委托换房管理机构或依法设立的中介机构办理的行为。
办理委托换房时，委托方应按规定向受托方交纳登记费和劳务费。
设立房屋交换中介机构和进行房屋交换中介服务活动，需按规定向工商行政管理机关办理营业执照和向市房地产管理局办理资质审查手续后，方可受理委托换房。
第十一条 委托换房应本着委托自愿，续退自由、互信互利，合理公证的原则。禁止委托换房中的欺行霸市、敲诈勒索的行为。
第十二条 办理委托换房时，委托方须向受托方交验下列证件：
1.        房屋权属和租赁证件；
2.        户口簿或营业执照；
3.        居民身份证或法人资格证书；
4.        受托方认为须提供的其他证件。
遇有本规定第七条所列情形的，不得受理委托。
第十三条 受托方应在实地查看受托交换房屋状况的基础上，与委托方签订统一格式的《委托换房协议书》。其具体内容应包括：登记编号；委托方姓名或法人名称、经办人姓名；受托方法人名称、经办人姓名；受托交换房屋的详细地址、使用面积、使用设备配套状况及换房要求；委托权限、期限、生效和终止的方式；委托费用；违约责任，以及双方约定的其他事项。
第十四条 委托协议书生效后，受托方应按照协议的约定及时为委托方寻查和提供换房信息。看房时，委托方须持受托方签发的《看房通知单》和本人居民身份证；看房后，委托方应及时将《看房通知单》返回签发处注销。否则，造成不良后果的，委托方应承担责任。
第十五条 委托换房期间，委托方提出中止委托的受托方应当同意，并按约定结算和清退余款。
委托换房协议解除后，受托方或委托方继续使用对方的换房信息的，应承担侵权责任。

第四章        房屋交换协议及审批
第十六条 换房人之间达成房屋交换意向后，应按市换房管理机构统一规定的格式签订《房屋交换协议书》，其内容应当包括：备案编号；换房人姓名或法人名称及住所；交换房屋的详细地址、间数、使用面积、设备状况及房屋用途；换房主要原因及兑换后房屋用途；协议的生效与终止条件；违约责任及换房各方约定的其他事项；《房屋交换协议书》中还应体现产权单位、所在单位及同居人口的意见。
第十七条 房屋交换实行审批登记制度。换房人应当在签订，房屋交换协议书》之日起十日内，持下列证件到本规定第十八条指定的换房管理机构，申请办理换房审批登记手续：
1.        房屋权属、租赁证件；
（二）居民身份证、房屋所在地户口薄；由外埠换入本市的，还须持本市有关机关出具的调转手续或准迁证明；
（三）非住宅用房持营业执照或法人资格证书以及法人代表委托书和经办人证明；
（四）所在单位行政介绍信（无业的，可持房屋所在地居委会证明）；
（五）租用单位自管房的，须持产权单位房管部门出具的《准换证明》；私房换房的，还须持产权同意的书面证明；
（六）代理房人办理换房手续的，代理人须持有委托代理公证文书；
（七）换房管理审批机构认为应当提交的其他证明资料。
办理换房审批申请手续时，换房人应按规定向换房管理审批机构交纳换房手续费和代办费。
第十八条 房屋交换审批登记业务分工如下：
（一）市换房管理机构受理中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区范围内：
1.        私房与公房及私私房之间交换的；
2.        直管公房之间跨区交换的；
3.        直管公司与单位自管房之间交换的；
4.        非同单位自管房之间交换的；
5.        本市区内房屋与外埠房屋之间交换的。
（二）市房地产管理局派驻市内区的各房地产管理部门所属的换房管理机构，受理辖区内直管公房之间的交换手续。
（三）同一产权单位自管房屋之间交换的，由本单位房管部门自行办理。
（四）其他各县（市）、区的房屋交换审批手续，由当地房地产管理机关自行规定。
第十九条 非住宅用房换房时，直管公房须经房屋所在地市及县（市）、区的房地产行政管理机关批准；单位自管房须经其上级主管部门批准；然后，按本规定第十条、第十七条和第十八条之规定办理相关手续。
第二十条 换房管理机构在受理换房审批登记申请手续时，应该准换房人所提供的相关证件。在填写《房屋交换审批书》与《换房调查通知单。后，按下列程序及时间向有关部门传送并进行调查：
（一）直管公房的，由换房管理机构派员传送到房屋所在地房管所（站）进行调查核实并签章；
（二）私有房屋的，由换房管理机构派员传送到私房管理部门进行调查核实签章；
（三）单位自管房的，由市换房管理机构派员分别到产权单位的房管部门和房屋现场进行调查核实并签章；
（四）外埠房屋与本市房屋交换的，由市换房管理机构在与外埠换房管理机构取得联系后，派员或将《房屋交换审批书》及相关交通函寄到外埠换房管理机构，进行调查核实并签章；
（五）房管人员自收到《换房调查通知单》之日起，应按有关管理规定要求及时对所换房屋进行调查，并将房屋使用情况和调查意见明确、清晰地填入《房屋交换审批书》的相关栏目，并于五日内（外埠换废话 的，可根据情况适当延长）返回换房管理机构；单位自管房、外埠换房的，还须市换房管理机构负责签章。
第二十一条 房屋交换管理审批机构对经调查核实符合换房条件的，应在《房屋交换审批协议书》上加盖公章的同时，对换房人的《房屋交换审批协议书》予以批准登记，然后，派员将《换房手续回执单》一起传送（外埠可函寄）到房屋所在地房管部门；当地房管部门在签发《房屋准迁证明》之日起三日内派员将《换房手续回执单》返给换房管理审批机构。
第二十二条 《房屋交换协议书》生效后，换房各方应认真履行协议各项条款，逾期没有履行换房协议的，由违约方承担责任；在换房取得《房屋准迁证明》后，房屋交换协议即告终止。
第二十三条 换房人搬迁时，应通知房屋产权人。房屋产权人。房屋产权人应到场清查房屋及设备状况，如有损毁或丢失，原使用人应按规定给予修复或赔偿。

第五章 差价换房
第二十四条 差价换房是指房屋交换时，因使用面积、地区环境、设备功能和辅助条件等的差异，换得房屋使用价值较高的受益方，应当交纳差价换房补偿金的行为。
第二十五条 差价换房的评估工作，由换房管理机构派员完成。评估人员必须具备房地产评估资格，持证上岗,并严格按照《大连市差价换房补偿金评估测算标准》进行现场评估。
差价补偿金=较高房屋评估总金额-较低房屋评估总金额
第二十六条 《大连市差价换房补偿金评估测算标准》及差价换房补偿金的收取方法，按市房地产管理局、物价局《关于收取差价换房补偿金的通知》（大房局发[1995]89号文件）执行。
第二十七条 差价换房补偿金由换房管理审批机构在办理换房审批登记手续时一次性向换房收益方收取，其他单位和个人不得以任何方式变相收取或截留。
差价换房补偿金的百分之四十，可奖励给拿出使用价值较高的换房人；百分之四十返给房屋使用价值较高的产权人；百分之二十人微言轻换房管理机构管理费用。
差价换房的手续费，按差价补偿金的百分这三收取，由换房双方均担（不足十元的，按十元收取）。
第二十八条 有下列情形之一的，受益方可免交差价换房补偿金：
1.        差价金额在一百元（含一百元）以内的；
2.        享受民政福利救济困难户。

第六章 法律责任
第二十九条 违反本规定的，由市房屋交换管理机构或县（市）、区房地产管理机关视情切分别给予批评教育、责令停止违法行为，限期改正、没收非法所得等行政处罚。有下列情形之一的可处房屋使用价值二部以内罚款：
（一）违反第十条规定未办理房屋交换中介资质审查手续，私下受理委托换房的；
（二）违反第十七条之规定未办理换房审批登记手续私自换房或伪造、涂改换房有关证件的。对经审核符合换房条件的，须加收三至五倍的换房手续费和一倍以内的差价换房补偿金后，方可补办换房手续。当事人未按期交纳的，从逾期之日起每日加收应缴费用0.5%的滞纳金；
（三）违反第十八条之规定无审批权或超越权限办理换房审批登记手续的，其行为无效。
第三十条 对在房屋交换中，违反财政、物价、工商管理规定的，由财政、物价和工商行政管理机关依法给予处罚。
第三十一条 凡利用换房变相倒卖公有房屋或滋味衅闹事扰乱换房工作和换房市场正常秩序的，提请司法机关依法制裁。
第三十二条 换房管理机构的工作人员及有关房管人员，应认真履行职责，遵纪守法，文明服务。凡玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，情切严惩的，开除管理队伍；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 当事人对行政处罚不服的，可在接到行政处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机构的上级行政机关申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉，也不履行处罚决定的，作出处罚决定机构可申请人民法院强制执行。
第三十四条 换房人因履行换房协议发行争议的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。
附则
第三十五条 涉及房屋产权交换的，按房地产转让管理有关规定办理。
第三十六条 本规定由大连市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本规定自发布之日起施行。
本规定施行前已换房未办理审批登记手续的，应在本规定施行之日起六十日内到房屋交换管理审批机构补办手续。