物业管理委托合同

王希胜律师

××××物业管理委托合同

                        第一章 总   则

第一条  本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方)： 北京××××房地产开发有限公司

受 托 方(以下简称乙方)： 北京×××物业管理有限公司

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方经过认真协商，就甲方委托乙方对××××实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。


第二条  物业基本情况

物业名称： ×××× ；

座落位置：  北京市中关村万柳社区 ；

占地面积：22566.9平方米；

建筑面积：97680平方米；其中住宅 67860  平方米，地下室面积 29820 平方米（其中，会所 1135.69平方米）；

总户数：共 524 户；

电梯数量：  20 部；

车位数量：  454个，其中地下车位 444 个，地面车位 10 个；

绿化率：  30%    ，绿化面积： 8259.48  平方米；

物业类型： 高档住宅 。


以上各项指标如有变更，甲方应于变更后一个月内书面告知乙方。


                    第二章 委托管理事项

第三条  房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

第四条  房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括：公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公共照明、天线、暖气干线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

第五条  本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

第六条  本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。

第七条  公共园艺景观（绿地、花木、水景、建筑小品等）的养护与管理。（具体内容详见附件1）

第八条  公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位的管理及服务。

第九条  本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。

第十条  负责本小区内治安预警防范管理，同时进行本物业安全监控和巡视保安工作。

第十一条  组织开展社区文化娱乐活动。（具体内容详见附件2）

第十二条  物业管理档案、资料，包括工程建设竣工资料、住用户资料的管理等。

第十三条  业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备需要维修、养护时，当事人提出委托的，乙方应接受委托并合理收费。

第十四条  对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《物业管理公约》（以下简称“公约”）的行为,针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等合法有效措施。

第十五条  负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费以及根据有关规定代收政府规定的各项费用。

第十六条  向业主和物业使用人告知物业使用有关规定，当业主和使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。

第十七条  法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第十八条  提供本物业开发前期阶段的管理及服务。(具体详见附件4)


                      第三章 合同期限

第十九条  本物业委托管理期限暂定为叁年。若本物业业主委员会成立后，依照法规重新选聘物业管理公司，可优先选聘乙方。


                    第四章 甲方的权利及义务

第二十条  审定乙方拟订的本物业整体物业管理方案及相关具体物业管理制度、年度服务计划、财务预算决算。

第二十一条  考察监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

第二十二条  甲方在本物业入伙前一个月内，向乙方无偿提供具备基本使用条件的管理用房。（具体详见附件3）

第二十三条  甲方在本物业入伙后一个月内按规定向乙方移交本物业全部工程技术资料。

第二十四条  甲方委派专人负责协助乙方进行本物业保修期内各类相关问题的处理，并承担相关费用及相关责任。同时须经乙方签字确认后甲方方可付款。

第二十五条  自本合同签字生效后，甲方有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权有选择地播放、展示、发布由乙方提供的有关物业管理资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等。

第二十六条  甲方不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。


                    第五章 乙方的权利和义务

第二十七条  全面履行所有委托管理事项。

第二十八条  根据有关法律及本合同约定制订整体物业管理方案和具体物业管理制度，并经甲方审定后实施。

第二十九条  负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并组织实施。

第三十条 开展有效的社区文化活动和便民服务工作。（便民服务详见附件5）

第三十一条  有权委托专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人，并对委托的专营公司和个人的受托行为造成的损害承担连带责任。

第三十二条  根据甲方具体要求，乙方提供本项目销售期间售楼处的前期物业管理服务。

第三十三条  协助甲方作好交楼工作。

第三十四条  按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反公约的行为进行处理。

第三十五条  接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，接受甲方和业主的监督。

第三十六条  出现本合同约定或双方商定的事由终止本合同后，乙方应在30日内，向甲方、业主管委会或业主管委会选聘的物业公司移交全部物业管理用房、剩余物业管理费、工程技术资料、物业管理档案、有关资料、财务资料以及由物业启动经费所购置的办公用品等。


               第六章  管理目标

第三十七条  管理公司每六个月向本物业的全体业主及使用人公布一次管理费用及收支帐目。

第三十八条  执行《北京市物业管理文件汇编》及市、区物业管理主管政府部门规定的各项标准。

第三十九条  本物业一经入伙即按照ISO9001：2000国际质量保证体系进行管理，完全入伙一年后获得该物业管理认证。

第四十条 日常管理标准。（具体承诺指标详见附件6）

第四十一条  管理目标承诺及奖励措施

    1、乙方承诺:本物业争取一年、最迟二年内获得市级,三年内获得国家级优秀示范小区物业管理称号；

    2、本物业被评为市级和国家级物业管理优秀小区的，甲方分别给予乙方上述创建成本费用人民币各为：八万整（市级）、十万元整（国家级）作为奖励；获得上级部门单项奖或其它荣誉的由甲方酌情另行奖励。


                        第七章  管理服务费用

第四十二条  物业管理服务费

1）着服务业主、微利经营的原则，住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币2.65元/月。

2）本物业的空置费按照政府有关规定执行。

第四十三条  停车管理费

按政府规定，本物业内的停车场由乙方进行经营管理，其管理费收入归由乙方用于停车场的管理、维护、保养及弥补本物业管理经费的不足。已售出的地下车位管理费标准为：人民币60元/月；地上车位管理费标准为：人民币150元/月；未出售的车位管理费标准按政府有关规定执行，具体办法为：乙方收取150元/月/个车位外，其余部分全部交于甲方。

第四十四条  保姆宿舍使用管理费

保姆宿舍使用管理费为：人民币150元/人/月

第四十二条 物业启动经费

乙方在接管本物业成立相应管理机构时发生的启动经费为人民币56万元整，其中部分以实物方式支付（具体明细详见附件7），均由甲方负担。付款方式为：

* 自本合同签约后一周内，甲方需支付乙方预付款为：人民币10万元整；

* 本物业入伙前三个月，甲方需支付乙方部分启动经费为：人民币30万元整（含实物部分）；

* 本物业入伙时，甲方需支付乙方启动经费余款为；人民币16万元整（含实物部分）。

第四十三条  业主和物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按每天应交费用的万分之四另交纳滞纳金。


                           第八章  违约责任

第四十五条  本合同生效后，甲、乙双方任何一方公司内部出现的股权转让、股东变更、法定代表人变更或甲方将本物业整体或部分转卖第三方及其它原因均不构成修改或终止本合同的理由，否则违约方须向对方支付因违约而造成的经济损失。

第四十六条  甲乙任何一方违反本合同有关条款，造成对方经济损失的，对方有权要求违约方给予相应的赔偿，双方都有过错的，根据各自过错程度分别承担相应责任。

第四十七条  因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准）。

第四十八条  本物业入伙时间由甲方提前四个月书面通知乙方，已通知时间如有更改，甲方应至少提前三个月书面通知乙方。因乙方原因致使入伙物业不能按时入伙而给甲方造成经济损失的，乙方须给予甲方赔偿；因甲方原因使入伙物业未达到规划设计要求、政府有关规定及本合同约定的有关入伙条件，致使推迟或强行入伙而给乙方造成经济损失的，甲方须给予乙方赔偿。

第四十九条  如甲方未能按本合同约定按时支付各项费用，则乙方有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之四向甲方收取滞纳金，若拖欠时间超过一个月，则乙方除收取拖欠款及滞纳金外，并有权终止本合同。

第五十条  若乙方未能达到本合同第六章管理目标的，甲方有权要求限期整改或解决，到期仍不能达到目标的，甲方有权单方终止本合同。

第五十一条  乙方违反本合同第七章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第五十二条  如由于甲方原因，未能按本合同有关条款在约定期限内与乙方进行本物业的物业管理交接工作，出现使乙方虽勉强对本物业开展有关工作、但原签订的合同条款已实际不能予以按时履行等类似情况，造成乙方经济损失的，甲方须给予乙方相应的损失赔偿。

第五十三条  乙方如违反本合同第三十六条逾期移交的，应承担相应的违约金。违约金根据所涉及的物品价值，按每日万分之四计算；档案、资料、图纸、财务凭证等不具有财务价值的物品另按每日1000元计算。


                          第九章  其它事项

第五十四条  除本合同主委托事项外，甲方委托乙方开展本物业会所部分的管理及经营（颐和保健部分除外）、房屋租务代理、保姆宿舍管理及服务工作。

第五十五条  经双方协商一致，双方可对本合同的条款进行变更或补充，以书面形式签订补充协议或变更协议。

第五十六条  本合同执行期间，业主委员会成立后，在其权属范围内合法选定物业管理公司，则本合同中涉及管委会权属范围内的物管事宜，由乙方和业主委员会及相关方另行协商。

第五十七条  本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行或造成经济损失的，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

第五十八条  本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交法院依法裁决。

第五十九条  未尽事宜双方协商解决，并签署补充协议。

第六十条  本合同之附件均为本合同有效组成部分。

第六十一条  本合同及其附件、补充协议、变更协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其北京的有关法律、法规和政策执行。

第六十二条  本合同连同附件共二十四页，一式五份，甲、乙双方各执两份，物业管理主管部门（备案）执一份，均具有同等法律效力。

第六十三条  本合同自签字、盖章之日起生效。


附：附件目录：

附件1：公共园艺景观管理标准

附件2：拟开展的社区文化活动项目

附件3：管理用房图

附件4：可提供的前期服务内容

附件5：拟提供的便民服务项目

附件6：日常服务承诺及标准

附件7：物业启动经费明细表



甲方：                      乙方：

法人代表：                  法人代表：




                                                  签约时间：                     


附件1：公共园艺景观管理标准

分类 序号 列 举

项 目 标准 检查办法

修

剪 1 乔木 无杂枝，树不阻碍车辆和行人通过，主侧枝分布均匀 目视，抽验10颗；

2 九里香

等灌木 成型，整齐，新长枝不超过30厘米； 目视，抽验3处共30米；

3 簕杜鹃 绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米； 目视，抽验5处；

4 台湾草 路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整； 目视抽验6处共90平方米；

施

肥 1 乔木、

灌木 采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面； 目视检查；

2 草地 播施和喷施，不伤花草； 同上；

3 花卉 保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草； 同上

防病

治虫 无明显枯枝、死杈，有虫害枝条2%以下； 目视抽查

抗

旱 1 花卉、

苗 泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗； 目视，全面检查；

2 树木、

草地 冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无旱死，无枯的现象； 抽查5次

日

常

养

护 1 中耕

除杂草 无明显杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气良好； 抽查草地50平方米3处，取平均值；

2 补裁、

补种 无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下 抽验5处，汇总计算

3 防风、

排涝、巡视看管 暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理； 目视检查



附件2：拟开展的社区文化活动项目

序号 活动项目名称 目的、效果 备注

1 棋牌类活动 物业公司有序组织

2 业主和物业公司球类比赛 物业公司有序组织 足球、网球、羽毛球

3 康桥赛舟活动（开发商、物业公司和业主） 增添文化情趣、促进三方关系融合 小区基金

4 露天烧烤 丰富文化生活 小区基金

5 露天舞会 锻炼、娱乐相结合 提供音响电源

6 业主生日聚会 亲和、融会感情 免费

7 儿童书画班 丰富儿童业余生活 按实际收费

8 举办我爱绿色家园业主领养小区园艺植物活动 专属景观植物概念的实现 社区义务公益

9 少儿舞蹈训练班 形体训练，陶冶情操 按实际收费

10 老年健身活动 组织老人进行有序健身 提供适当场地

11 游泳培训班 丰富业余生活 按实际收费

12 社区卡拉OK比赛 自娱自乐，增进友谊 免费

13 组织业主采摘节 增加社区外活动 按实际收费

14 夕阳红茶话会 组织老年人联谊 小区基金

15 中秋赏月烛光舞会 邻里沟通，自娱自乐 提供音响设备

17 定期组织垂钓活动 丰富业余生活 按实际花销收费

18 元旦联谊活动 业主沟通，增进了解 小区基金

19 各类健康知识讲座 推广促动颐和保健的工作 对业主及周边

20 外出旅游活动 了解自然，丰富生活 基本费用

21 太极拳培训班 丰富生活，陶冶情操  基本费用




附件3：管理用房图

略



附件4：可提供的前期服务内容


一、 设计、施工阶段

审查设计图纸，从日后物业管理的角度在规划和功能方面提出建议。根据以往的经验，具体有：

1.物业周边围栏、岗亭的位置、规格及标准等。

2.建筑设计是否满足物业管理要求，根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议。

3.设备机房的环境、通风是否满足今后功能要求。

4.住户室外空调位置确定，冷凝水排放处理问题的建议。

5.对会所的服务项目、功能、设备器材选型以及面积的合理分配进行建议。

6.根据清洁管理经验及项目规划要求，提出垃圾房的建造位置建议。

7.管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局。

8.在空调设备安装前，对设备的适用情况和选型提供咨询；

9.在空调工程安装前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议。

10.协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格。

11.对电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并根据当前国家标准，提出合理建议。

12.建材选择的建议，从建材适用性和耐用性考虑，如墙体的材料是否渗水、窗与阳台是否倒水等等，也要从管理方便和使用效果的方面仔细考虑。

13.公共部分装修材料的选用。

14.对各种设备的安装、管线的位置等进行监督、检查；

15.其它系统方案的确定、其它设备的选择、安装方法的建议。

16.在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法，协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商。

17.介绍、转让、应用与物业管理相关的高新技术科技成果。

18.检查施工质量，对设计中不合理却可更改部分继续提出建议。

19.在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。

20.协助发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。

21.协助发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。

     

二、 从智能化实用的角度，提出专业建议

1.针对发展商对智能化工程的要求、项目配套匹配性，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增减智能化功能的建议；

2.协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。

3.针对发展商对智能化工程的要求，可商洽此方面从设计、施工、维护等一条龙服务的合作事宜。


三、售楼期间可提供如下服务

1.提供《物业管理公约》样本并协助通过审批。

2.有偿提供发售和促销时期售楼处的形象管理服务。

3.根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，订物业管理收费标准，在售楼时向业主明示本物业管理收费标准。

4.配合发展商楼宇营销宣传、现场专家咨询、推广工作之需要，提供×××物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

备注：乙方实际提供的前期服务内容以甲方在上述范围内选择后书面通知乙方的内容为准。



附件5：拟提供的便民服务项目

一、免费专属服务


序号 服 务 项 目 服务方式

1 信件代收、代存、代发服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

2 报刊代订服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

3 鲜花、礼品代订代送服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

4 出租车代叫服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

5 有线电视、ADSL、水电费代交代办服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

6 电话代办、选号代办服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

7 快餐、牛奶代订、送服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

8 机票、火车票、电影票代订服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

9 代托管幼童 免服务费（可在小区局域网上实现）

10 代收发EMS 免服务费（可在小区局域网上实现）

11 MORING CALL及预定早餐 免服务费（均可在小区局域网上实现）

12 代办各种项目IC卡 免服务费（均可在小区局域网上实现）

13 代办汽车租赁业务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

14 无偿提供雨具 免服务费（可在小区局域网上实现）

15 上门代收、送衣物清洗服务 免服务费（均可在小区局域网上实现）

16 代业主泊车 免服务费（可在小区局域网上实现）

17  常用维修工具、电器便

民借用 免服务费；当借用较贵重或较大的物品并需要送货到家，将根据具体情况适当收费。

18 义务医务咨询日 免服务费（可在小区局域网上实现）

29 义务汽车清洗日 免服务费（可在小区局域网上实现）

20 业主的园艺绿摆代维护造型服务 免费服务（均可在小区局域网上实现）

21 有病、残疾业主的接送服务 免费服务（均可在小区局域网上实现）

22 代请和联系家教服务 免费服务（均可在小区局域网上实现）

23 代业主餐馆订位服务 免费服务（均可在小区局域网上实现）

24 代业主酒店订房服务 免费服务（均可在小区局域网上实现）

25 代业主安排联系旅行社和旅游行程 免费服务（均可在小区局域网上实现）

26 每周5提供北京周边旅游景点信息及介绍 免费服务（均可在小区局域网上实现）

27 代订网球场、高尔夫球场服务 免费服务（均可在小区局域网上实现）

28 代叫汽车维修服务 免费服务（可在小区局域网上实现）

30 为长期在外的业主空房的代管 免费服务（可在小区局域网上实现）

31 为有特殊需要的业主提供户门保安侍立护卫服务 免费服务（可在小区局域网上实现）

二、有偿专属服务

序号 类别 服 务 项 目 收 费 方 式 及 价 格

1 家政、代办类 代冲胶卷服务 加收10%的服务费

2 商务办公器材的出租 如：数码相机、笔记本电脑、投影仪等。将根据具体情况收费。

3 多语翻译 按具体情况收费

4 装订服务、礼品包装 按具体情况收费

5 24小时护理病人 按具体情况收费

6 传真收发服务 A4：1元/张

7 打字 A4：8元/张、A3：12元/张

8 复印 A4：1元/张、A3：2元/张

9 塑封 A4：10元/张、卡片：5元/张

10

24小时计时保姆小管家推荐及介绍服务 服务范围：洗衣、烫衣及衣物修补；做饭及餐具清理；家居日常基础清洁；花木养殖与维护、宠物看护与喂养；病人、老人、婴幼儿看护及购物。



计时保姆：10元/小时；月保保姆：7元/小时；季保保姆：6元/小时；购60小时卡：9元/小时；购120小时卡：8元/小时。

11 代理业主空房出租 按照市场价格 1个月的租金

12 大理石及木地板打蜡 9元/M2    10元/ m2

13 清  玻璃除尘、清洗和消毒 4.5元/ m2

14 洁 地毯饰毯吸尘和清洗 化纤地毯3.5元/ m2;纯毛地毯5元/m2

15 类 真皮沙发清洗护理 50元/个

16 服务 日常保洁(开荒) 600元/100 m2-150 m2

17 务 车辆清洗 25元/部（包括车内吸尘、擦拭及车外清洗、上蜡）

18 清洁抽油烟机 50元/台

19 清洁排风扇 20元/台

20 清洁空调过滤网 10元/个/次

21 安装窗式空调 60元/台,有预留孔;100元/台,无预留孔,不含支架

22 安装分体空调 200元/台,不含支架、配件

23 安装铝合金空调支架 150元/副

24 安装洗衣机 10元/台（含调试）

25 安装抽油烟机 50元/台

26 安

装

类

服

务 安装排风扇  20元/台

27 装 安装电热水器 60元/台（不含料50元）

28 类 安装气热水器 80元/台（不含料60元）

29 服 安装防盗门 200元/扇

30 务 安装水表  30元/块（不含料10-30元，按工作难度确定）

31 安装洗手盆  80元/个（不含料50-80元，按工作难度确定）

32 安装洗菜盆  80元/个（不含料50-80元，按工作难度确定）

33 安装门锁 30元/个（20-50元，按工作难度确定）

34 安装玻璃 10-60元/ m2（按工作难度确定）

35 安装灯具、门铃等 10-80元（以人工费计算）

36 安装水管 10-20元/米（按工作难度）

37 安装阀门 10-30元/个

38 安装室内电路 10-60元/米（按工作难度）

39 维修浴缸堵塞 10-50元/个/次（按工作难度）

40 维修浴缸漏水 10-30元/个/次（按工作难度）

41 维修洗手、菜盆堵塞 10-30元/个/次（按工作难度）

42 维  维修马桶漏水 10-60元/个/次（按工作难度）

43 修 维修马桶堵塞 10-60元/个/次（按工作难度）

44 类 维修地漏疏通 10-50元/个/次（按工作难度）

45 服务 维修水龙头漏水 10-20元/个/次（按工作难度）

46 务 维修水表漏水 10-50元/个/次（按工作难度）

47 维修抽油烟机 10-20元/台（按工作难度）

48 维修排风扇 10-20元/台（按工作难度）

49 维修电热水器 10-20元/台（按工作难度）

50 维修气热水器 10-20元/台（按工作难度）

51 维修室内电路 10元/米

52 维修电话 20元/部

53 维修电源插座 10-20元/个/次（按工作难度）

54 维修电表箱开关 10元/个/次（不含料）

55 修补瓷砖 20元/m2（不含料）

56 刷油漆 20元/m2（不含料）

57 维修散热片漏水 50-100元/组（人工费）

58 维修灯具 10-20元/个（不含料）

59 维修铝合金拉手 20元/个（含料）

60 维修各类门 10-20元/个（按工作难度）

61 电脑修理及维护 视具体情况定价

62 人工擦鞋、修鞋服务 按照市场价格

63 自行车修理服务 按照市场价格


附件6：日常服务承诺及标准

序号 项  目 内  容  

一管理方面 1、计算机网络化管理 应用计算机及小区局域网络的建立等现代化管理手段，进行科学管理。

2、VI标识系统 管理人员标识明显；物管方面各指示标识清晰、规范。

3、管理人员培训合格率 组织员工参加培训取证。

4、建章立制 各项管理制度完善，制定了公约及各项专业管理制度、办法等。

二房屋及维修管理 5、房屋完好率 房屋外观无破坏立面、整洁、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及通道无随意占用。

6、房屋零修、急修及时率 接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜。

7、维修工程

质量合格率 分项检查、结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。

8、维修回访率 包括对业主及物业使用人的电话回访

9、住户资料建档 房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号清晰，随时可查

三绿化 10、绿化完好率 区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，成片绿地实行自动喷灌。

四清洁 11、清洁、保洁率 区内实行卫生责任区包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。

五市政公共设施设备管理 12、道路完好率及使用率 道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。

13、化粪池、雨水井、污水井完好率 定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。

14、排水管、明暗沟完好率 排水畅通、无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。

15、路灯完好率 路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。

16、停车场完好率 场内整洁，设施完好无损。

17、公共文体设施、休息设施及雕塑、小品完好率 确保娱乐设施使用功能，定期维修、养护、完好无损。

18、消防设备设施完好率 定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。

六其它 19、火灾发生率 加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防组织，定期进行消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患。

20、违章发生率 加强宣传和巡视，跟踪管理，及时发现及时处理，及时回访记录。

与处理率

21、住户有效投诉率 按政策规定做好做细各项工作,提高管理人员素质，定期征求居民意见，主动改进工作，建立回访制度，作好有关记录。

与处理率

22、客户回访率 包括对业主及物业使用人的电话回访

23、业主及物业使用人对物业管理满意率 教育员工视业主及物业使用人尽其才为衣食父母，全心全意为居民服务，尽全力为居民排忧解难。

24、物业管理费收缴率 按时向业主收取物业管理费




附件7：物业启动经费明细表

一、前期介入

费用项目 数量 费用标准 金额（元） 备          注

人员费用

维修工 1 1650.00 6600.00

清洁工 3 850.00 10200.00

保安员 4 1350.00 21600.00

办公费用 4 5000.00 20000.00 办公消耗、宿舍、通讯、交通等

保洁材料费 　 800.00 3200.00

开荒费 　 　 25000.00 25000.00 入伙前清洁费用

入伙进场费用 　 　 20000.00 20000.00 入伙前半个月全体人员进场，筹备入伙

现场活动的耗材费用

合计 　 　 　 106600.00

二、行政备品（可以实物提供方式提供部分）

物品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备          注

办公桌椅 套 15 600.00 9000.00 管理人员15名

文件柜 套 8 500.00 4000.00

档案柜 套 8 450.00 3600.00

保险柜 个 1 780.00 780.00

空调（分体） 台 4 2500.00 10000.00 经理室、财务室、客服中心、会议室

空调（柜式） 台 1 7500.00 7500.00 餐厅

电    脑 台 6 6200.00 37200.00

打印机 台 2 2200.00 4400.00

复印机 台 1 18000.00 18000.00

传真机 台 1 2200.00 2200.00

照相机 台 1 2300.00 2300.00

电视机 台 2 1800.00 3600.00 社区文化、业主业余生活

影碟机 台 1 1300.00 1300.00 社区文化、业主业余生活

功放机 台 1 1600.00 1600.00 社区文化、业主业余生活

音  箱 个 4 500.00 2000.00 社区文化、业主业余生活

光  碟 盘 30 10.00 300.00 社区文化、业主业余生活

自行车 辆 5 250.00 1250.00

洗衣机 台 2 1800.00 3600.00

开水器 台 2 1250.00 2500.00 食堂、宿舍

饮水机 台 1 900.00 900.00 办公室

电  话 部 4 180.00 720.00

验钞机 台 1 1800.00 1800.00

计算器 台 15 100.00 1500.00

办公用品 套 15 100.00 1500.00

单人宿舍设施 套 81 380.00 30780.00

排气扇 个 2 100.00 200.00 冲凉房

热水器 个 2 1100.00 2200.00

餐    桌 张 20 100.00 2000.00

餐    椅 把 90 20.00 1800.00

冷    柜 台 1 3500.00 3500.00

合    计 -- -- -- 162030.00

三、设备设施维修养护配备　

物品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备          注

台    钻 台 1 1500.00 1500.00

手枪钻 台 2 450.00 900.00

电    锤 台 1 3500.00 3500.00

切割机 台 1 1500.00 1500.00

管道疏通机 台 2 2000.00 4000.00

云石机 台 2 500.00 1000.00

套丝板 套 3 600.00 1800.00

台虎钳 个 2 600.00 1200.00

电工工具 套 4 200.00 800.00

管工工具 套 4 400.00 1600.00

工具柜 套 5 400.00 2000.00

万能钻 套 1 2500.00 2500.00

万用表 台 3 200.00 600.00

钳形电流表 个 1 1000.00 1000.00

接地摇表 台 1 650.00 650.00

绝缘摇表 台 1 600.00 600.00 25150

电视信号场强仪 套 1 2500.00 2500.00

水质化验设备 套 1 800.00 800.00

潜水泵 台 1 1800.00 1800.00

高压试电笔 个 2 400.00 800.00

短路接地钳 套 1 750.00 750.00

高压绝缘靴 双 2 80.00 160.00

高压绝缘手套 双 2 60.00 120.00

小型电焊机 台 1 2500.00 2500.00

气焊机 台 1 3000.00 3000.00

压线钳 套 1 1200.00 1200.00

大型扳手 套 1 600.00 600.00

对讲机 台 2 1800.00 3600.00

铝合金梯（12步） 部 1 500.00 500.00

铝合金梯（5步） 部 2 300.00 600.00

铝合金梯（2步） 部 3 165.00 495.00

材料架 个 4 200.00 800.00

办公用品 套 2 100.00 200.00

值班桌椅 套 2 300.00 600.00 高压值班室、维修班

合    计 -- -- -- 46175.00

四、保安装备

物品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备          注

对讲机 台 11 1800.00 19800.00

训练器材 套 1 3000.00 3000.00

合   计 -- -- -- 22800.00

五、清洁绿化装备　

物品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备          注

对讲机 部 3 1800.00 5400.00

垃圾桶 个 10 500.00 5000.00 垃圾周转站

吸尘器 台 2 650.00 1300.00

刮水器 套 5 1250.00 6250.00

五步人字梯 架 2 140.00 280.00

十步人字梯 架 1 300.00 300.00

拖布 把 9 18.00 162.00

毛巾 条 20 6.00 120.00

百洁布 块 20 5.00 100.00

棕刷 把 10 15.00 150.00

笤帚 把 10 9.00 90.00

胶水管 米 200 3.00 600.00

剪草机 台 1 7500.00 7500.00

肩背式喷雾器 个 1 345.00 345.00

整蓠剪 把 1 212.00 212.00

高枝剪 把 1 250.00 250.00

枝剪 把 1 122.00 122.00

草耙 把 1 40.00 40.00

合    计 -- -- -- 28221.00

六、人员制装　

物品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备          注

管理层人员服装 套 15 1805.00 207075.00

保安服装（冬装）

（夏装） 套 29 325.00 9499.00

套 29 290.00 8410.00

保洁服装（冬装）

（夏装） 套 21 130.00 2730.00

套 21 110.00 2310.00

维修服装（冬装） 套 10 160.00 1600.00

（夏装） 套 10 135.00 1350.00

会所服务（冬装）

（夏装） 套 5 130.00 650.00

套 5 110.00 550.00

合      计 -- -- -- 54174.00

以上六项合计： 42万整

六、车辆（开发商参考项或以实物方式提供）　

物品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备          注

金杯面包车 辆 1 140000.00 140000.00 用于外部联络、采买、方便业主