回迁房、物业管理和物权法等若干问题（讲稿）

王希胜律师

李明强/文

2007年3月25日


摘   要


本文针对回迁社区居民关心的物业管理方面的问题，结合国家相关法律、法规和规章，尤其是刚刚通过的《物权法》，对影响百姓生活、关乎社会稳定与和谐的有关问题，作出概括性回应。全文分为四个部分，其中：

第一部分主要介绍回迁社区的一般法律问题，包括对回迁的概念理解、回迁房的买卖风险、回迁房的涉税问题、回迁面积和回迁房的财产纠纷等问题；

第二部分主要介绍物业管理企业和业主之间的权利、义务关系，双方是一种委托管理合同关系，这种关系主要表现在物业选聘、物业交接、管理用房、物业服务、物业服务费用等问题上，文章对这些问题进行了简单介绍；

第三部分主要介绍了公摊面积的问题，包括公摊面积大小、公摊面积怎么分摊、问题的探讨及相关风险的防范措施；

第四部分是对居民提出问题的一个综合性回应，包括房屋出租扰民问题、业主饲养宠物问题、占道停放车辆及经营问题等。

回迁社区所涉及的法律问题绝不仅仅是上述的内容，我们会随着收集问题的越发广泛，不断研究和探索解决问题的有效途径，不断充实相关内容。


    关键词：回迁社区  物业管理  公摊面积  房屋出租  饲养宠物






目       录


1 回迁社区一般介绍 2

1.1 什么是拆迁回迁？ 2

1.2 回迁房屋的买卖风险？ 3

1.3 回迁房涉及税种、计税原理和方法 3

1.4 回迁户纳税程序 5

1.5 回迁房再转让税收规定 5

1.6 回迁面积 6

1.7 回迁房的财产纠纷问题 7

2 物业管理企业和业主的关系 8

2.1 物业选聘 9

2.2 物业交接 10

2.3 管理用房 11

2.4 物业服务 11

2.5 物业管理费 12

3 公摊面积的问题 16

3.1 公摊面积多大为宜？ 17

3.2 公摊面积怎么摊？ 17

3.3 问题之源 19

3.4 风险防范措施 20

4 其他问题 21

4.1 房屋出租扰民问题 21

4.2 业主饲养宠物的问题 22

4.3 占道问题 24

参考法律法规 24


1 回迁社区一般介绍

1.1 什么是拆迁回迁？

房屋拆迁是指开发商与拆迁户签订拆迁补偿合同，即：拆除拆迁户的旧有房屋，按照城市建设规划和国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定在原拆迁处重新开发修建房屋，同时对原拆迁户按规定偿还门市或住房。在此拆迁补偿合同中，对拆迁户旧房的价值、残值、搬家费、提前拆除奖励、过渡补偿等各项进行折价，对开发商偿还拆迁户的门市或住房计价，然后双方各补差价。

回迁房是说你的房子的地皮被征用以后，补贴给你的不是现金是房子，一般按原来的面积还给你，多退少补。

如果回迁房，跟商品房都出房产证了，那交易都一样。

如果没出房产证的，回迁户手持的是合同，就有一定的风险。

但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。

1.2 回迁房屋的买卖风险？

最好与出卖方协商将房屋价款办理公证提存手续，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款，以避免您的风险；此外应要求出卖方提供真实、有效的回迁协议和其身份证明，并随回迁房的来源进行核实，是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如是经济适用住房，危改房，集资房或其他土地是以划拨方式供应的房屋，则在转让交易时，由出卖人按房屋成交价款的10%补交土地出让金。

1.3 回迁房涉及税种、计税原理和方法

回迁房主要涉及契税和印花税两个税种。

（一）契税

契税的计税原理是差额计税，从动迁回迁的实质上看，这种行为应属于土地、房屋权属交换行为，应按差额计税的原理计征契税，即对回迁户补缴价款部分计算征收契税。

回迁房计征契税比较复杂。实际操作中，一般只对较原拆迁房增加面积所缴价款与结构差之和作为契税的计税依据。下面详细叙述：

动迁房回迁手续分为两种，一种2000年以前的回迁的老手续，另种2000年以后回迁的是新手续。两者主要区别在于“结构差”问题。所谓结构差是指按原拆迁等面积偿还部分，应缴付的楼房与平房的结构与质量的差价款。也就是说原来平房子30平方米，回迁后按原来30平方米还楼房面积，但楼房与平房存在结构与质量的差别，一般配情况下回迁户还须按每平140元，缴纳30×140=5200元的结构差款。

前者存在结构差款，而后者没有结构差款。其原因是老手续增加面积的单价较低，而新手续增加面积部分的单价较高，实际上结构差款包含在增面积款中。

在核定回迁房计税价格时，要认真审查“入户通知单”、“房屋所有权核定表”和“房屋拆迁协议书”三个要件。

回迁面积一定要以“房屋所有权核定表”上注明的面积为准确，因为这个面积是最终发放产权证的面积。

计税价格一般由3个部分构成：一是还面积的结构差；二是增面积价款，三是奖励面积的部分市场价格。

注：

（1）2000年以后新的回迁手续没有结构差项目，拆迁的是楼房，回迁时一般也没有结构差款；

（2）关于奖励面积问题。一般情况下，开发商为鼓励拆迁户及时搬迁或及时缴款，奖励给出回迁户一定面积（一般配是无偿赠送阳台面积）此时，窗口人员应核对“房屋所有权核定表”注明的面积，如果赠送的面积包括在“核定书”注明的面积中，则按市场价格计入计税依据中，如果没包括在“核定书”注明的面积内，则不计入计税依据；

（3）任何形式的价格折扣或优惠，都不允许在计税依据中扣除；

（4）注意审查“动迁协议书”与“入户通知单”和“房屋所有权核定书”三者姓名是否相符，看是否有二次交易现象。

回迁房契税税率应以动迁协议书是注明的时间为准，严格按照订立协议时间对应的税率执行。

（二）印花税： 回迁户在缴纳契税时，应按产权转让书据征收印花税。即按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。同时缴纳房屋产权证定额印花税，《印花税暂行条例》规定，房屋产权证照按每本5元定额购买印花税票，自行粘贴于证照首页右上角，并自行画销。

1.4 回迁户纳税程序

回迁业务办理流程：

契税征收窗口缴税→产权处受理窗口受理→5个工作日后到产权处缴费窗口缴费→领证窗口领取房屋产权证。

拆迁回迁应于办理房屋产权证前，持以下有效资料，到契税征收机关（地税局）依法缴纳契税。

（1）居民身份证；

（2）房屋协迁拆迁协议书；

（3）回迁入户通知单；

（4）房屋所有权登记核定书；

（5）交款收据

契税征收窗口核算计税价格，确定适用税率后，征收契税，发放契证。

1.5 回迁房再转让税收规定

回迁房再转让回迁房屋分类两种情况：

一是没有办理回迁房照直接对外转让，即卖楼票。对于这种情况应视为二次转让，在征收受让方契税前，应按上述依法征收回迁户的契税和印花税，之后再征收回迁房对外再次转让受让方的契税、印花税和转让方的印花税。

二是回迁房已经办理房照后再次对外转让。按照《北京市地方税务局、市财政局、市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（京地税营[2005]345号）第二条规定：

（一）个人将购买不足2年的住房对外销售全额缴纳营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。

（二）个人将购买后超过2年（含）的非普通住房对外销售，按其销售价格减除原购进价格后的余额缴纳营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书及原购房发票或合法付款票据（包括地税局监制的各种类型正式发票、财政局监制的银钱收据、下同）。

纳税人因特殊原因无法提供原购房发票或合法付款凭据，可以提交有资质的评估机构出据的该房产“购进时点”评估价值报告替代使用。

（三）个人将购买后超过2年（含）的普通住房对外销售申请免征营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。

1.6 回迁面积

回迁房面积短缺须赔偿。

案例一

２００２年１月被告佛山某房产开发公司与原告佛山某贸易公司签订《拆迁合同》，征拆原告建筑面积为１２４平方米的商铺，被告应于２００３年１月前交付相同面积的回迁商铺。原告于２００３年１月接受回迁商铺，但同年１０月原告领取《房地产权证》记载商铺面积仅为１０４平方米。２００４年１１月原告诉至法院，要求被告补偿建筑面积２０平方米的商铺，并要求被告按当地租金标准每月每平方米６７元支付自２００３年１月至被告补足面积时止的损失。

２００５年５月法院审理认为：被告未按约定向原告补偿商铺面积构成违约，应承担继续履行合同义务的责任。同时，其违约行为导致原告遭受经济损失，原告应赔偿自２００３年１月至依约补足原告回迁面积止的经济损失。法院遂依《合同法》第１０７条及第１１２条之规定判决：被告补偿原告面积为２０平方米商铺，并按每月每平方米６７元标准计付原告经济损失，自２００３年１月计至被告再补偿面积２０平方米商铺时止。

点评

（1）法律规定

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第１１２条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”

（2）本案处理

本案《拆迁合同》明确约定被告应补偿原告回迁商铺的面积为１２４平方米，而被告未完全履约，仅补偿原告１０４平方米，构成违约。依《合同法》第１０７条规定，原告有权要求被告再补偿面积为２０平方米商铺。同时，因被告补偿面积不足的违约行为导致原告经济损失。因此法院参照当地租金标准判决被告赔偿原告相应的经济损失正确。

1.7 回迁房的财产纠纷问题

《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”

第十九条规定：

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

由此可见：房权证是主张房屋权利的唯一凭证，对房权证记载事项有异议的，可以申请更正，或者进行异议登记，并提起诉讼。

案例二

甲拥有一套老房子，2004年政府对甲所在社区进行拆迁改造，甲对购置新房享有优惠权利，但是因新房比旧房面积大，甲需要补交五万元钱。甲没有钱补交，就向其儿子乙商量，由乙补交五万元，将来房子的房权证署名为乙。后来，甲和乙一家全部搬进新房。但是，相处一段时间后，甲和儿媳冲突不断，甲这时反悔了，要求把房权证上的名字改成自己的名字，自己向儿子归还五万元钱。甲到法院提起诉讼，法院没有为其立案。

抛去改不改立案不谈，我们就本案的基本事实予以分析：

本案实际上形成一个房屋买卖关系，甲把楼票卖给自己的儿子乙，但是乙并没有支付完全的对价给甲，对于这部分，是否该理解为赠与，或者主动放弃，尚有争论，这里面涉及到举证的问题。但乙为房屋的合法权利人殆无疑异。在这种情况下，甲想把房权证过户到自己名下，涉及到房屋的再次买卖，既然是买卖，就不能强制。因此，本案甲的诉讼请求不正确。但是，即便她更改了诉讼请求，向乙主张剩余房款，问题解决起来会充满曲折多变，具有不可预期性。

甲为什么会遭遇如此尴尬？根源在于没有将其与儿子的关系搞清楚，以为是自家人就可以随意行事。但恰恰问题就出在这里，中国人做事喜欢“先君子，后小人”，开始为了情面，充大方，而一旦发生纠纷，又往往纠缠不清，悔不当初。解决这类问题的有效途径，就是“亲兄弟，明算账”，开始就立字为据，把什么都约定的清清楚楚。这样，即便日后发生问题，也有章可循。


2 物业管理企业和业主的关系

通常所说的“物业”是指物业管理企业，它和业主是委托管理服务合同关系。既然是合同关系，双方都有缔约的自由：有缔约与不缔约的自由，也有选择缔约对象的自由。

刚刚通过的《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”

2.1 物业选聘

    （一）前期物业管理

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（二）正式物业管理

《条例》第十一条第一款（三）规定，业主负责“选聘、解聘物业管理企业”

《条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 ”

　　第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

2.2 物业交接

第二十八条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十七条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

北京市建设委员会于2006年2月1日施行的《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见 》（京建物〔2006〕23号）对物业交接进行了具体规定。该《意见》第九条规定：

业主委员会、原物业管理企业及新选聘物业管理企业的交接工作应依法进行。

原物业管理企业拒不撤出物业管理区域，新选聘的物业管理企业强行接管物业管理区域，给业主和使用人的正常生活秩序造成重大影响的，应当承担相应的法律责任。（民事责任＋行政责任＋刑事责任）

第十二条规定：

在项目交接过程中，违反《物业管理条例》规定，不移交有关资料的，区县建委应依法予以处罚。

原物业管理企业拒不撤出项目的，或新物业管理企业强行接管造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣的，市、区建委依法对该企业进行行政处罚，停止该企业资质并限期整顿，整顿期间该企业不得参与本市物业管理项目的投标。同时，市建委将该企业不良行为予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统，提示相关行政主管部门和社会各界共同监督。

   

2.3 管理用房

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

2.4 物业服务

物业管理企业应当依照物业服务合同的约定，提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务。

2003年11月4日，北京市国土资源和房屋管理局下发《关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知》（京国土房管物[2003]950号），出台了新的《北京市住宅物业管理服务标准》。其中，对物业管理企业应该服务的项目、范围和工作要求作出详细的规定。包括：

（一）综合管理；

（二）房屋及小区公用部位设施设备日常维护；

（三）绿化；

（四）保洁；

（五）公共秩序维护；

（六）停车管理；

（七）消防管理；

（八）高压供水；

（九）电梯；

（十）装修管理服务等。

2.5 物业管理费

物业管理费，指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。又称“物业服务收费”。

（一）费用标准

《北京市物业服务收费管理办法（试行）》对收费项目和收费标准有明确规定，北京市建设委员会2006年1月5日出台《收费办法政策问答》，对其进行了解释。

《办法》第六条规定：“经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。”

（二）业主对物业管理费应承担的义务和责任

《物业管理条例》第４２条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”

案例三

２００４年９月某小区业主甲与乙签订《租赁合同》，将其房屋出租给乙居住，并约定租赁期间物业管理费由乙交纳。签约后，甲即向物管公司书面告知了租赁情况，乙亦向物管公司书面承诺由其交纳物业管理费。但乙入住后一直拒缴物业管理费，物管公司遂于同年１２月向法院起诉，要求乙交纳物业管理费，甲负连带交纳责任。乙辩称，物业管理费应由业主甲交纳。甲辩称，其与陈某已明确约定物业管理费由乙交纳，其不再承担交纳责任。

２００５年３月法院经审理认为，依《物业管理条例》第４２条之规定，业主李某负连带交纳责任。法院依法判决支持物管公司诉讼请求。

点评：

业主应该如期缴纳管理费。在房屋出租期间，业主将出租情况及时书面告知物管公司，物管公司可根据业主和承租人关于“物业管理费由承租人交纳的”约定向承租人收取物业管理费，但此时并不免除业主交纳物业管理费的义务，当承租人拒缴物业管理费时，业主仍应对物业管理费的交纳负连带责任。

当然，本案业主李某交纳物业管理费后，其可依《租赁合同》约定向承租人陈某追讨。

（三）物业管理企业应承担的义务和责任

合理收费、公开透明、接受监督。

《收费办法》第十三条第三款规定：“物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。”

（十五）实行市场调节价的物业服务收费的方式及其确定

实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

（十六）包干制和酬金制

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

（十七）物业服务费用的构成

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

（十八）物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用的收取

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

未建立专项维修资金的住宅，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用收取与使用按照国家和本市有关规定执行。

（十九）实行物业服务费用酬金制的物业管理企业的义务

实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

（二十）物业共用部位、共用设施设备的经营及收益分配

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业共用部位、共用设施设备的范围，由政府有关主管部门依据国家和我市有关法规确定。

（二十一）物业管理企业代收供水、供电等多种费用的手续费收取

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

（二十二）特约服务收费标准的确定

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

（二十三）执行政府指导价的住宅区，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费的收取

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费由物业管理企业按不高于指导价标准收取，根据收费标准足额向保险公司投保，并将保单和保费收据进行公示。不投保不能收取物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

（二十四）物业服务收费的明码标价

物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

（二十五）物业收费和物业服务的监督检查

市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。

北京市2006年1月1日施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十八条规定：

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条规定：

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。


3 公摊面积的问题

《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

物权法所称共有部分，从房屋面积构成上来讲，就是公摊面积。公摊面积的归属及效用，是物权法容易规范的事情。但公摊面积的计算和划分，更多是技术层面的问题。

当购房逐渐成为大部分人的人生必经之事后，购房者对房地产市场上的种种行为的不满和投诉也是越来越多。购房者之所以意见特别大的原因之一就是在买房过程中，有许多事情是他们弄不清楚，把握不了的。

房屋的公摊面积就是其中最不透明的一项，很多购房者根本搞不清什么是公摊面积，哪些面积要公摊？为什么要有公摊面积？按照许多人的看法是，公摊面积不是自己户内的面积，却要自己付钱，而且长年累月地多交管理费，更令购房者觉得“冤”的是交了钱也弄不清楚哪些公共设施是业主的，哪些公用建筑是开发商的？这些问题无法清楚界定，纠纷也因此产生。

3.1 公摊面积多大为宜？

相信所有购房者都明白，公用建筑面积是不可缺少的，其中花园、走道、大堂等是最常见的公用面积。公摊面积是分摊公用建筑面积的简称，它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，所以公摊面积是不可少的。在一个楼盘中，公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积应该占多大比例呢？

    据专业人士介绍，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说，高层的分摊系数在0.18～0.26之间，多层的分摊系数在0.11～0.16之间。每个楼盘，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。

3.2 公摊面积怎么摊？

“分摊系数”是决定分摊面积大小的一个标准，那么什么是“分摊系数”？它和公摊面积有什么关系？

公共建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积÷整栋建筑物各单元套内建筑面积之和

什么是“整栋建筑物的公用建筑面积”？在一个小区里，哪些属于公共建筑面积，这些面积哪些可以用于公摊，哪些不用摊？

    根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：

（1）仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；

（2）售房单位自营、自用的房屋；

（3）为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

根据北京市国土资源和房屋管理局《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》（京国土房管权［2002］1166号）规定：

一、会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊。

二、房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当分摊公用建筑面积。

三、物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。

四、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

五、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房面积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小一套或一间房屋的建筑面积确认。

商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房面积另有约定的，从其约定。

六、公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有。

七、房屋测绘部门，应依据商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位对其分摊面积进行测量。在对商品房面积进行测量前，应先核实房地产开发企业在办理商品房预售许可证时提交的公用建筑分摊部位与商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位是否一致，核实无误后再按有关规定据实测量。凡未竣工验收的房屋(含公用建筑分摊部位)不得进行测量。

八、对公用建筑分摊部位均应按部位实测实量。应分摊的公用建筑总面积，为各分摊的公用建筑部位的建筑面积之和。

九、购房人所购的房屋领取房屋所有权证后，其产权面积应从房地产开发企业持有房屋所有权证的产权面积中扣除。房地产开发企业的房屋所有权证变更登记手续，待销售的商品房产权证核发完毕后一并办理。

那么，每户要怎么分摊公用建筑面积呢？

每户分摊的公用面积＝公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积

案例四

黄小姐和林小姐买了同一个小区的两套单位，黄小姐选择的是A栋一套89平方米的3房单位，林小姐买的是C栋92平方米的3房单位。待到装修好后，同事们来参观，都说黄小姐的房子要比林小姐的大。林小姐怎么想也想不明白。后来，黄小姐和林小姐把购房合同拿来一看，原来黄小姐所买单位的分摊面积是16平方米，林小姐却分摊了20平方米。

同一小区，为什么分摊面积会不同？

    其实，商品房公用建筑面积的分摊以栋为单位。也就是说，本栋楼房的住户分摊的公用建筑面积为单栋楼内的公用建筑面积，与本栋楼房不相连的公用建筑面积不分摊。假如有为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。因此，同一小区内的各栋单位的分摊面积是不同的。

3.3 问题之源

公摊面积的计算看起来十分简单，但实际上，购房者在购买的过程中，对于计算公摊面积所涉及的数据：如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的，因而公共建筑面积分摊系数也没办法算出。对于这么专业的术语可能连售楼人员也不能做答，就算得知也检验不了它的真实性。所以自己购买的单位到底要公摊多少都是以开发商说了算。在这样一种购房者和发展商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权根本得不到体现，因此关于公摊面积的纠纷不断。

    还有一个问题是，公摊面积的所有权和使用权到底属于谁？应该说，公摊面积既然公摊到每个业主身上了，所有权当然属于所有业主。然而，问题远没有那么简单。由于开发商总不愿明明白白地公示哪些公有面积已经用于公摊，购房者就无从知道哪些公用面积是属于业主所有，哪些是开发商的，就更无从讲到所有权和使用权了。正因为这样，开发商钻空子的机会也多了。前段时间，成都的某开发商就因为把已经公摊给业主的车库面积，又拿去销售，而被业主告上了法庭，由于开发商拿不出证明车库的建设成本未纳入商品房的成本的证据，结果当然是业主获胜。在广州某些小区，盈利性质的广告牌赫然竖立在小区花园中……从这些事多少可以看出，在开发商眼里，购房者的权益到底有多大分量？

可惜的是，在现行的法律法规中，涉及公摊面积的少之又少。在这种情况下，购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢？

3.4 风险防范措施

新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。

（一）索取公摊数据

在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

　 （二）查阅有关资料

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

　 （三）在购房合同中约定公摊面积

    《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己得利益。

万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，开发商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。

4 其他问题

《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

4.1 房屋出租扰民问题

《物业管理条例》第四十八条规定：

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

通过以上法规条款，业主把房屋出租时，首先应该和承租人约定，遵守业主公约和法律、法规的规定，不得将房屋用于非法经营，不能非法作业，干扰邻居的正常生活和休息。但同时，如果承租人不遵守合同约定，业主应该和其一起承担连带责任，当然，业主承担责任后可以依照合同向承租人追索。

另外，房屋出租是业主的权利，其他人不能非法干涉和阻挠其行使该权利。例如，故意给承租人制造麻烦等。否则，致人损害的，应承担法律责任。

4.2 业主饲养宠物的问题

    饲养宠物的问题，突出表现在养犬上。当然，养猫、养鸟这些问题，可以依照物权法规定办。

2003年9月5日，北京市人大通过《北京市养犬管理规定》（2003年9月5日北京市十二届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）是调整北京市养犬的主要法律规范。

（一）禁止养犬和遛犬区域

第八条　本市行政区域内的医院和学校的教学区、学生宿舍区禁止养犬。

　　天安门广场以及东、西长安街和其他主要道路禁止遛犬。主要道路名录由市人民政府确定，向社会公布。

　　市人民政府可以在重大节假日或者举办重大活动期间划定范围禁止遛犬。

　　区、县人民政府可以对本行政区域内的特定地区划定范围禁止养犬、禁止遛犬。

　　居民会议、村民会议、业主会议经讨论决定，可以在本居住地区内划定禁止遛犬的区域。

（二）登记、年检制度

第九条　本市实行养犬登记、年检制度。未经登记和年检，任何单位和个人不得养犬。

（三）饲养规格

　　第十条　在重点管理区内，每户只准养一只犬，不得养烈性犬、大型犬。禁养犬的具体品种和体高、体长标准，由畜牧兽医行政部门确定，向社会公布。

国家级文物保护单位、危险物品存放单位等因特殊工作需要养犬的，必须到单位所在地公安机关办理养犬登记。

（四）饲养程序

第十二条　个人在养犬前，应当征得居民委员会、村民委员会的同意。对符合养犬条件的，居民委员会、村民委员会出具符合养犬条件的证明，并与其签订养犬义务保证书。

养犬人应当自取得居民委员会、村民委员会出具的符合养犬条件的证明之日起30日内，持证明到住所地的区、县公安机关进行养犬登记，领取养犬登记证。

养犬人取得养犬登记证后，携犬到畜牧兽医行政部门批准的动物诊疗机构对犬进行健康检查，免费注射预防狂犬病疫苗，领取动物防疫监督机构出具的动物健康免疫证。

养犬登记证每年年检一次，养犬人在年检时应当出示有效的养犬登记证和动物健康免疫证。养犬登记证年检时间、地点及要求由公安机关予以公告。

（五）饲养行为规则

第十七条　养犬人应当遵守下列规定：

（一）不得携犬进入市场、商店、商业街区、饭店、公园、公共绿地、学校、医院、展览馆、影剧院、体育场馆、社区公共健身场所、游乐场、候车室等公共场所；

（二）不得携犬乘坐除小型出租汽车以外的公共交通工具；携犬乘坐小型出租汽车时，应当征得驾驶员同意，并为犬戴嘴套，或者将犬装入犬袋、犬笼，或者怀抱；

（三）携犬乘坐电梯的，应当避开乘坐电梯的高峰时间，并为犬戴嘴套，或者将犬装入犬袋、犬笼；居民委员会、村民委员会、业主委员会可以根据实际情况确定禁止携犬乘坐电梯的具体时间；

（四）携犬出户时，应当对犬束犬链，由成年人牵领，携犬人应当携带养犬登记证，并应当避让老年人、残疾人、孕妇和儿童；

（五）对烈性犬、大型犬实行拴养或者圈养，不得出户遛犬；因登记、年检、免疫、诊疗等出户的，应当将犬装入犬笼或者为犬戴嘴套、束犬链，由成年人牵领；

（六）携犬出户时，对犬在户外排泄的粪便，携犬人应当立即清除；

（七）养犬不得干扰他人正常生活；犬吠影响他人休息时，养犬人应当采取有效措施予以制止；

（八）定期为犬注射预防狂犬病疫苗；

（九）不得虐待、遗弃所养犬；

（十）严格履行养犬义务保证书规定的其他义务。

（六）纠纷解决方式

第二十四条　因养犬干扰他人正常生活发生纠纷的，当事人可以向人民调解委员会申请调解，也可以直接向人民法院起诉；当事人没有申请调解的，人民调解委员会也可以主动调解。

人民调解委员会主持下达成的调解协议，当事人应当履行。

4.3 占道问题

    《物业管理条例》第五十一条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。


参考法律法规

1．中华人民共和国物权法；

2．物业管理条例；

3．城市房屋拆迁管理条例；

4．北京市居住小区物业管理办法；

5．北京市地方税务局、市财政局、市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知；

6．关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见 （京建物〔2006〕23号）；

7．北京市国土资源和房屋管理局下发《关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知》（京国土房管物[2003]950号）；

8．北京市物业服务收费管理办法（试行）；

9．北京市建设委员会2006年1月5日《收费办法政策问答》；

10．中华人民共和国房产测量规范；

11．北京市国土资源和房屋管理局《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》（京国土房管权［2002］1166号）；

12．北京市养犬管理规定等。